Αν υπολογίζετε μόνο τη δόση, λείπει ένα κρίσιμο κομμάτι από την εικόνα. Το βασικό ερώτημα «τι έξοδα έχει στεγαστικό δάνειο» δεν αφορά μόνο τον τόκο που θα πληρώνετε κάθε μήνα, αλλά και μια σειρά από επιβαρύνσεις που εμφανίζονται πριν από την εκταμίευση, την ημέρα της υπογραφής και σε όλη τη διάρκεια του δανείου. Όσο πιο καθαρή είναι η εικόνα από την αρχή, τόσο πιο εύκολα θα κινηθείτε χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις.
Για πολλούς δανειολήπτες, ειδικά όταν αγοράζουν πρώτη κατοικία ή προχωρούν από το εξωτερικό χωρίς φυσική παρουσία στην Ελλάδα, το κόστος αυτό μοιάζει θολό. Στην πράξη όμως μπορεί να οργανωθεί πολύ καθαρά, αρκεί να ξεχωρίσετε τα τραπεζικά έξοδα, τα έξοδα ακινήτου και τα επαναλαμβανόμενα κόστη που συνοδεύουν τη χρηματοδότηση.
Τι έξοδα έχει στεγαστικό δάνειο πριν την έγκριση
Το πρώτο κόστος που συναντά συνήθως ο υποψήφιος δανειολήπτης είναι το έξοδο εξέτασης ή διαχείρισης φακέλου, όπου αυτό εφαρμόζεται από την τράπεζα. Δεν το χρεώνουν όλες με τον ίδιο τρόπο και δεν παραμένει πάντα σταθερό. Σε ορισμένες περιπτώσεις υπάρχει προσφορά ή μειωμένη χρέωση, ενώ αλλού το ποσό είναι συγκεκριμένο και προπληρώνεται στο στάδιο της αξιολόγησης.
Ακολουθεί η εκτίμηση του ακινήτου. Η τράπεζα θέλει να γνωρίζει την εμπορική και χρηματοδοτική αξία του ακινήτου που θα μπει ως εξασφάλιση, επομένως αναθέτει εκτίμηση σε πιστοποιημένο εκτιμητή. Αυτό το κόστος συνήθως επιβαρύνει τον πελάτη και διαφέρει ανάλογα με το ακίνητο, την περιοχή και την πολυπλοκότητα της υπόθεσης.
Σε αυτό το στάδιο υπάρχει και ένα έμμεσο, αλλά πολύ ουσιαστικό κόστος: ο χρόνος. Αν ο φάκελος δεν είναι σωστά οργανωμένος, μπορεί να ζητηθούν ξανά δικαιολογητικά, να καθυστερήσει η έγκριση ή να χρειαστούν επαναληπτικοί έλεγχοι. Γι’ αυτό η σωστή προετοιμασία από την αρχή γλιτώνει όχι μόνο άγχος αλλά και πραγματικά χρήματα.
Τα βασικά έξοδα κατά την υπογραφή
Το μεγαλύτερο μπέρδεμα συνήθως ξεκινά λίγο πριν το συμβόλαιο. Εκεί συγκεντρώνονται αρκετές χρεώσεις μαζί και ο αγοραστής καλείται να έχει άμεσα διαθέσιμα κεφάλαια, πέρα από την ίδια συμμετοχή του.
Έξοδα συμβολαιογράφου
Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει τόσο το συμβόλαιο αγοράς όσο και, όπου απαιτείται, την πράξη που σχετίζεται με την εξασφάλιση του δανείου. Η αμοιβή του εξαρτάται από την αξία της συναλλαγής και τις επιμέρους πράξεις που θα συνταχθούν. Δεν υπάρχει ένα ενιαίο ποσό για όλους, γι’ αυτό πριν προχωρήσετε χρειάζεται αναλυτική εικόνα.
Έξοδα προσημείωσης υποθήκης
Στα περισσότερα στεγαστικά δάνεια η τράπεζα ζητά προσημείωση υποθήκης στο ακίνητο. Αυτό σημαίνει δικαστική διαδικασία και σειρά επιμέρους εξόδων, όπως δικηγορικά, δικαστικά έξοδα και έξοδα καταχώρισης. Το ύψος τους επηρεάζεται από το ποσό της προσημείωσης και την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Εδώ πολλοί εκπλήσσονται, γιατί το ποσό δεν είναι αμελητέο. Και σωστά. Η προσημείωση είναι από τα κόστη που πρέπει να έχουν προβλεφθεί πριν ληφθεί η τελική απόφαση για αγορά.
Έξοδα υποθηκοφυλακείου ή κτηματολογίου
Μετά τη σύνταξη των πράξεων ακολουθούν οι καταχωρίσεις στα αρμόδια αρχεία. Ανάλογα με το αν η περιοχή υπάγεται σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο, προκύπτουν αντίστοιχα τέλη και δικαιώματα. Δεν είναι το πιο προβεβλημένο κομμάτι του κόστους, αλλά είναι σταθερό μέρος της διαδικασίας.
Τι πληρώνετε για το ίδιο το ακίνητο
Όταν κάποιος ρωτά τι έξοδα έχει στεγαστικό δάνειο, συχνά εννοεί μόνο τα τραπεζικά. Όμως ο συνολικός προϋπολογισμός της αγοράς περιλαμβάνει και έξοδα που δεν είναι δανειακά με στενή έννοια, αλλά είναι απαραίτητα για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή.
Ο φόρος μεταβίβασης είναι ένα από τα βασικά παραδείγματα, όταν δεν ισχύει απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Αν υπάρχει απαλλαγή, το βάρος μειώνεται σημαντικά, αλλά δεν εξαφανίζονται όλα τα υπόλοιπα κόστη της αγοράς. Σε νεόδμητα ή σε ειδικές περιπτώσεις, η φορολογική μεταχείριση μπορεί να αλλάζει, οπότε δεν ισχύει μία απάντηση για όλους.
Υπάρχουν επίσης έξοδα για νομικό έλεγχο τίτλων, τεχνικό έλεγχο όπου κρίνεται απαραίτητο, καθώς και αμοιβή μεσίτη αν η αγορά γίνεται μέσω μεσιτικού γραφείου. Αυτά δεν τα χρεώνει η τράπεζα, αλλά επηρεάζουν άμεσα τη ρευστότητα που χρειάζεστε για να προχωρήσετε.
Οι ασφάλειες που συνοδεύουν το στεγαστικό
Στις περισσότερες περιπτώσεις απαιτείται ασφάλιση πυρός και σεισμού για το ακίνητο που χρηματοδοτείται. Η ασφάλιση αυτή συνδέεται με την εξασφάλιση του δανείου και συνήθως είναι υποχρεωτική για όσο διαρκεί η χρηματοδότηση. Το κόστος της εξαρτάται από την αξία του ακινήτου, την περιοχή, το ασφαλιστικό πρόγραμμα και το ασφαλιστήριο που θα επιλεγεί.
Κάποιες φορές προτείνεται και ασφάλιση ζωής του δανειολήπτη. Δεν είναι πάντα υποχρεωτική με τον ίδιο τρόπο, αλλά είναι συχνή επιλογή γιατί ενισχύει την προστασία της οικογένειας και σε ορισμένα σχήματα δανειοδότησης μπορεί να επηρεάσει την τελική προσφορά. Θέλει προσοχή εδώ: άλλο το χρήσιμο και άλλο το υποχρεωτικό. Ο πελάτης πρέπει να ξέρει τι είναι απαραίτητο για την έγκριση και τι αποτελεί προαιρετική κάλυψη.
Τα επαναλαμβανόμενα έξοδα μετά την εκταμίευση
Το στεγαστικό δεν έχει μόνο αρχικά έξοδα. Έχει και κόστος διάρκειας, το οποίο πρέπει να μπει στον οικογενειακό προγραμματισμό.
Πρώτα είναι φυσικά οι τόκοι, που αποτελούν το βασικό κόστος χρηματοδότησης. Αν το επιτόκιο είναι κυμαινόμενο, η δόση μπορεί να μεταβληθεί μελλοντικά. Αυτό σημαίνει ότι το πραγματικό κόστος του δανείου δεν είναι πάντα ίδιο από την πρώτη μέχρι την τελευταία χρονιά. Αν είναι σταθερό για μια περίοδο, γνωρίζετε καλύτερα τι θα πληρώνετε, αλλά ενδέχεται η αρχική τιμολόγηση να είναι διαφορετική από άλλη επιλογή. Δεν υπάρχει σωστή λύση για όλους. Εξαρτάται από το προφίλ σας, την αντοχή σας σε μεταβολές και τον χρονικό σας ορίζοντα.
Έπειτα έρχονται τα ασφάλιστρα του ακινήτου, που ανανεώνονται κάθε χρόνο ή με άλλη συχνότητα, ανάλογα με το συμβόλαιο. Αν υπάρχει και ασφάλιση ζωής, προστίθεται αντίστοιχα στο ετήσιο ή μηνιαίο κόστος.
Σε ορισμένα δάνεια μπορεί να υπάρχουν και χρεώσεις που σχετίζονται με λογαριασμό εξυπηρέτησης, ειδικές τραπεζικές υπηρεσίες ή μεταβολές στη σύμβαση. Δεν είναι απαραίτητα μεγάλες, αλλά αξίζει να ελέγχονται από πριν στους όρους της προσφοράς.
Έξοδα πρόωρης αποπληρωμής και άλλες λιγότερο ορατές χρεώσεις
Ένα σημείο που συχνά παραβλέπεται είναι η πρόωρη αποπληρωμή. Αν κάποια στιγμή θελήσετε να μειώσετε το υπόλοιπο ή να κλείσετε το δάνειο νωρίτερα, μπορεί να υπάρχει επιβάρυνση, ιδίως σε συγκεκριμένους τύπους επιτοκίου ή σε συγκεκριμένες χρονικές περιόδους. Δεν εφαρμόζεται πάντα με τον ίδιο τρόπο, γι’ αυτό χρειάζεται προσεκτικός έλεγχος πριν την υπογραφή.
Επιπλέον, αν μελλοντικά ζητήσετε τροποποίηση όρων, αλλαγή οφειλέτη, νέα εξασφάλιση ή άλλη σημαντική μεταβολή, μπορεί να δημιουργηθούν νέα έξοδα. Αυτά δεν είναι βέβαιο ότι θα προκύψουν, αλλά καλό είναι να γνωρίζετε ότι το στεγαστικό είναι μια σύμβαση με διάρκεια και όχι μια εφάπαξ πράξη.
Πόσα χρήματα πρέπει να έχετε διαθέσιμα
Στην πράξη, δεν αρκεί να έχετε μόνο την ίδια συμμετοχή για την αγορά. Χρειάζεστε και ένα επιπλέον αποθεματικό για τα έξοδα του δανείου και της συναλλαγής. Αυτό είναι το σημείο όπου πολλοί καλοί φάκελοι πιέζονται, όχι επειδή δεν μπορούν να υποστηρίξουν τη δόση, αλλά επειδή δεν έχουν υπολογίσει σωστά το αρχικό κεφάλαιο που πρέπει να βγει από την τσέπη τους.
Ο πιο ασφαλής τρόπος είναι να ζητήσετε από την αρχή πλήρη προεκτίμηση κόστους με βάση το ακίνητο, το ποσό δανείου, την τράπεζα και το προφίλ σας. Έτσι βλέπετε καθαρά ποια έξοδα είναι τραπεζικά, ποια νομικά, ποια φορολογικά και ποια επαναλαμβανόμενα. Αυτό σας βοηθά να συγκρίνετε σωστά και όχι επιφανειακά.
Πώς να συγκρίνετε σωστά δύο προσφορές
Δύο στεγαστικά με παρόμοια δόση δεν έχουν απαραίτητα το ίδιο συνολικό κόστος. Η διαφορά μπορεί να βρίσκεται στα έξοδα φακέλου, στις ασφάλειες, στους όρους πρόωρης αποπληρωμής ή στη δομή του επιτοκίου. Αν σταθείτε μόνο στη μηνιαία καταβολή, υπάρχει κίνδυνος να χάσετε τη μεγάλη εικόνα.
Γι’ αυτό η σύγκριση πρέπει να γίνεται πάνω σε πραγματικό σενάριο. Με συγκεκριμένο ποσό αγοράς, συγκεκριμένη ίδια συμμετοχή, συγκεκριμένη διάρκεια και πλήρη καταγραφή όλων των επιβαρύνσεων. Εκεί φαίνεται ποια λύση είναι πραγματικά συμφέρουσα και ποια απλώς δείχνει ελκυστική στην πρώτη ματιά.
Ακριβώς εδώ μια έμπειρη διαμεσολάβηση κάνει τη διαφορά. Όταν έχετε πρόσβαση σε όλες τις ελληνικές τράπεζες και καθοδήγηση από ανθρώπους με τραπεζική εμπειρία, μπορείτε να δείτε γρήγορα και εύκολα τι σας συμφέρει πραγματικά, χωρίς να χάνετε χρόνο σε αποσπασματικές πληροφορίες.
Αν σκέφτεστε να προχωρήσετε, μην ξεκινήσετε από τη δόση. Ξεκινήστε από το συνολικό κόστος, από το τι χρειάζεται να έχετε διαθέσιμο και από το πόσο καθαρά σας έχει εξηγηθεί κάθε στάδιο. Εκεί παίρνονται οι σωστές αποφάσεις και εκεί κερδίζετε χρόνο, σιγουριά και καλύτερο έλεγχο της αγοράς σας.