Έχετε βρει ένα ακίνητο που σας ταιριάζει, γνωρίζετε την τιμή του, αλλά η επόμενη ερώτηση είναι καθοριστική: «πώς υπολογίζω ίδια συμμετοχή αγοράς;». Η απάντηση δεν είναι μόνο το ποσοστό που δεν καλύπτει το στεγαστικό δάνειο. Για να ξέρετε αν μπορείτε να προχωρήσετε με ασφάλεια, πρέπει να υπολογίσετε και τα έξοδα αγοράς, καθώς και το ποσό που είναι πιθανό να χρηματοδοτήσει η τράπεζα με βάση τη δική της εκτίμηση.
Η σωστή προετοιμασία σάς βοηθά να αναζητήσετε ακίνητο στο κατάλληλο εύρος τιμής, να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις λίγο πριν τα συμβόλαια και να διεκδικήσετε άμεση προέγκριση με ρεαλιστικά δεδομένα.
Πώς υπολογίζω ίδια συμμετοχή για αγορά κατοικίας
Ο βασικός υπολογισμός είναι απλός:
Ίδια συμμετοχή = Τιμή αγοράς ακινήτου – Ποσό στεγαστικού δανείου
Αν, για παράδειγμα, η συμφωνημένη τιμή αγοράς είναι 200.000 ευρώ και το εγκεκριμένο δάνειο φτάνει τις 160.000 ευρώ, η καθαρή ίδια συμμετοχή για το τίμημα είναι 40.000 ευρώ.
Στην πράξη, όμως, χρειάζεται ένας πιο πλήρης τύπος:
Συνολικά διαθέσιμα κεφάλαια = Ίδια συμμετοχή για το ακίνητο + φόροι και έξοδα αγοράς + τυχόν εργασίες ή μετακομιστικά έξοδα
Επομένως, δεν αρκεί να έχετε το 20% της τιμής του ακινήτου. Χρειάζεστε επιπλέον ρευστότητα για τις υποχρεώσεις που προκύπτουν έως την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Η τράπεζα χρηματοδοτεί την αξία που αποδέχεται
Η χρηματοδότηση συνδέεται συνήθως με ένα ποσοστό της εμπορικής αξίας που θα αποδεχθεί η τράπεζα, μετά από εκτίμηση του ακινήτου. Αυτό είναι κρίσιμο: η αξία της εκτίμησης μπορεί να είναι χαμηλότερη από την τιμή που έχετε συμφωνήσει με τον πωλητή.
Ας δούμε ένα χαρακτηριστικό σενάριο. Συμφωνείτε να αγοράσετε κατοικία 180.000 ευρώ. Η τράπεζα, μετά την εκτίμηση, υπολογίζει την εμπορική αξία στις 170.000 ευρώ και μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις του φακέλου σας, να χρηματοδοτήσει έως το 80% αυτής της αξίας. Το μέγιστο θεωρητικό ποσό δανείου είναι τότε 136.000 ευρώ.
Η δική σας συμμετοχή μόνο για το τίμημα δεν είναι 20% των 180.000 ευρώ, δηλαδή 36.000 ευρώ. Είναι 44.000 ευρώ, αφού η διαφορά προκύπτει από την πραγματική τιμή αγοράς μείον το ποσό δανεισμού. Σε αυτό προσθέτετε τα έξοδα της συναλλαγής.
Το ποσοστό χρηματοδότησης δεν είναι ίδιο σε κάθε περίπτωση. Επηρεάζεται από το εισόδημα, την εργασιακή εικόνα, τις υφιστάμενες υποχρεώσεις, την ηλικία, το ακίνητο, τη διάρκεια του δανείου και την πιστοληπτική αξιολόγηση. Για ορισμένα προγράμματα ή προφίλ μπορεί να ισχύουν διαφορετικοί όροι. Γι’ αυτό, η προέγκριση πριν από την υπογραφή προσυμφώνου ή την καταβολή προκαταβολής είναι η πιο ασφαλής αφετηρία.
Ποια έξοδα πρέπει να μπουν στον προϋπολογισμό σας
Η ίδια συμμετοχή είναι το κεφάλαιο που καλύπτει τη διαφορά του τιμήματος. Τα συνολικά χρήματα που πρέπει να έχετε διαθέσιμα είναι μεγαλύτερα, επειδή η αγορά ακινήτου συνοδεύεται από έξοδα που κατά κανόνα δεν καλύπτονται από το στεγαστικό δάνειο.
Στον αρχικό σας προϋπολογισμό υπολογίστε, ανάλογα με την περίπτωση, τον φόρο μεταβίβασης ή τον ΦΠΑ όπου εφαρμόζεται, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα έξοδα μεταγραφής ή καταχώρισης στο Κτηματολόγιο, την αμοιβή δικηγόρου εφόσον επιλεγεί και τυχόν μεσιτική αμοιβή. Υπάρχουν επίσης τραπεζικά έξοδα που σχετίζονται με την αξιολόγηση του αιτήματος, την εκτίμηση του ακινήτου, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο και την προσημείωση.
Ο φόρος μεταβίβασης αποτελεί συχνά σημαντικό μέρος του προϋπολογισμού σε μεταχειρισμένα ακίνητα. Ο υπολογισμός του γίνεται με βάση τη φορολογητέα αξία, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο και τις απαλλαγές που ενδεχομένως δικαιούστε. Η πρώτη κατοικία, για παράδειγμα, μπορεί να έχει διαφορετική φορολογική μεταχείριση όταν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Για να κινηθείτε με άνεση, μη διαθέσετε κάθε ευρώ που έχετε αποκλειστικά στην προκαταβολή. Ένα λογικό αποθεματικό για έξοδα, μικρές επισκευές και απρόβλεπτες ανάγκες σάς δίνει μεγαλύτερη ασφάλεια μετά την αγορά.
Παράδειγμα πλήρους υπολογισμού
Ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ. Με βάση την προέγκριση και την εκτίμηση, το στεγαστικό δάνειο που μπορείτε να λάβετε είναι 120.000 ευρώ.
Η ίδια συμμετοχή για την τιμή αγοράς είναι 30.000 ευρώ. Αν υπολογίσετε ενδεικτικά άλλα 10.000 ευρώ για φόρους, συμβόλαια, τεχνικούς και τραπεζικούς ελέγχους, καταχωρίσεις και λοιπά έξοδα, τότε το συνολικό κεφάλαιο που πρέπει να διαθέτετε προσεγγίζει τις 40.000 ευρώ.
Το ακριβές ποσό μεταβάλλεται ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την περιοχή, το φορολογικό καθεστώς, τη χρήση μεσίτη και τα χαρακτηριστικά του δανείου. Ο σωστός σχεδιασμός δεν βασίζεται σε ένα γενικό ποσοστό, αλλά σε συγκεκριμένη κοστολόγηση του ακινήτου που σας ενδιαφέρει.
Μην μπερδεύετε την προκαταβολή με την ίδια συμμετοχή
Η προκαταβολή που μπορεί να ζητήσει ο πωλητής για να δεσμευτεί ένα ακίνητο είναι μέρος της δικής σας συμμετοχής, όχι επιπλέον κόστος. Παρ’ όλα αυτά, χρειάζεται προσοχή στον χρόνο καταβολής της.
Πριν δώσετε οποιοδήποτε ποσό, είναι συνετό να έχει εξεταστεί η δυνατότητα χρηματοδότησής σας και να έχουν ξεκινήσει οι βασικοί έλεγχοι του ακινήτου. Αν καταβληθεί προκαταβολή χωρίς σαφείς όρους, χωρίς έλεγχο τίτλων ή χωρίς να γνωρίζετε το πιθανό ποσό του δανείου, αυξάνεται το οικονομικό ρίσκο.
Σε μια σωστά οργανωμένη διαδικασία, η προέγκριση σάς δείχνει το χρηματοδοτικό πλαίσιο πριν δεσμευτείτε. Στη συνέχεια, ο έλεγχος και η εκτίμηση του συγκεκριμένου ακινήτου επιβεβαιώνουν αν η αγορά μπορεί να προχωρήσει με τους όρους που έχετε υπολογίσει.
Πώς να ξέρετε τι ακίνητο μπορείτε να αναζητήσετε
Αν γνωρίζετε τα διαθέσιμα κεφάλαιά σας, μπορείτε να υπολογίσετε ένα ρεαλιστικό ανώτατο όριο αγοράς. Αρχικά, αφαιρέστε από τις αποταμιεύσεις σας τα έξοδα αγοράς και κρατήστε ένα αποθεματικό. Το ποσό που απομένει είναι η πιθανή ίδια συμμετοχή σας για το τίμημα.
Έπειτα, συνδυάστε το με το ποσό δανείου που προκύπτει από την προέγκριση. Αν διαθέτετε 35.000 ευρώ για τη διαφορά της τιμής και έχετε δυνατότητα δανεισμού 140.000 ευρώ, η αναζήτηση ακινήτου μπορεί να κινηθεί κοντά στις 175.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι η τραπεζική εκτίμηση υποστηρίζει την τιμή.
Αυτός ο τρόπος είναι πολύ πιο χρήσιμος από το να ξεκινήσετε από την τιμή ενός ακινήτου που σας αρέσει και μετά να προσπαθείτε να καλύψετε κενά στον προϋπολογισμό. Ειδικά για κατοίκους εξωτερικού, η οργάνωση της χρηματοδότησης από νωρίς μειώνει καθυστερήσεις και άσκοπες μετακινήσεις.
Τι εξετάζει η τράπεζα πέρα από την ίδια συμμετοχή
Η ύπαρξη σημαντικής ίδιας συμμετοχής ενισχύει το αίτημά σας, αλλά δεν αρκεί από μόνη της. Η τράπεζα αξιολογεί αν η μηνιαία δόση είναι συμβατή με το διαθέσιμο εισόδημά σας, αν υπάρχουν άλλες δανειακές υποχρεώσεις, τη σταθερότητα των εισοδημάτων και την ποιότητα του ακινήτου που θα αποτελέσει την εξασφάλιση.
Ένας ελεύθερος επαγγελματίας μπορεί να χρειαστεί διαφορετική τεκμηρίωση σε σχέση με έναν μισθωτό. Αντίστοιχα, ένα επενδυτικό ακίνητο ή μια κατοικία προς αξιοποίηση εξετάζεται με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της συναλλαγής. Η καλύτερη επιλογή δεν είναι πάντα το μεγαλύτερο δυνατό δάνειο, αλλά εκείνο που επιτρέπει να διατηρήσετε άνεση στις μηνιαίες σας υποχρεώσεις.
Τα έγγραφα που βοηθούν στην άμεση προέγκριση
Η έγκαιρη συγκέντρωση στοιχείων επιταχύνει τη διαδικασία. Συνήθως χρειάζονται ταυτοποιητικά και φορολογικά έγγραφα, αποδείξεις εισοδήματος, στοιχεία για υφιστάμενα δάνεια ή κάρτες και, όταν έχετε ήδη βρει ακίνητο, τα βασικά στοιχεία του ακινήτου. Για κατοίκους εξωτερικού, μπορεί να απαιτούνται επιπλέον έγγραφα που αποδεικνύουν το εισόδημα και τη φορολογική κατοικία.
Η ABC Services αξιολογεί δωρεάν το αίτημά σας, σας βοηθά να διαμορφώσετε πλήρη εικόνα για την ίδια συμμετοχή και σας κατευθύνει στη λύση που ταιριάζει στο προφίλ σας, μέσα από συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες.
Το πιο χρήσιμο επόμενο βήμα είναι να μετατρέψετε τον γενικό υπολογισμό σε προσωπικό πλάνο: διαθέσιμα κεφάλαια, έξοδα αγοράς, πιθανό ποσό δανείου και ασφαλές όριο μηνιαίας δόσης. Έτσι, η επιλογή του ακινήτου γίνεται γρήγορα, εύκολα και με μεγαλύτερη βεβαιότητα.