Ένα παράδειγμα αγοράς κατοικίας από ομογενή δείχνει πιο καθαρά τι χρειάζεται στην πράξη από ό,τι μια γενική περιγραφή δανείου. Όταν ο αγοραστής ζει στο εξωτερικό, η πρόκληση δεν είναι μόνο να βρεθεί το κατάλληλο ακίνητο. Είναι να οργανωθούν έγκαιρα η χρηματοδότηση, τα δικαιολογητικά, η προέγκριση και οι υπογραφές, χωρίς άσκοπες μετακινήσεις στην Ελλάδα.
Ακολουθεί ένα ρεαλιστικό σενάριο με ενδεικτικά ποσά. Δεν αποτελεί τραπεζική προσφορά, καθώς το τελικό ποσό, το επιτόκιο και η διάρκεια προκύπτουν από την αξιολόγηση κάθε φακέλου και το ακίνητο που επιλέγεται.
Παράδειγμα αγοράς κατοικίας από ομογενή: το προφίλ
Ο Νίκος είναι Έλληνας ομογενής, μόνιμος κάτοικος Γερμανίας, 42 ετών και μισθωτός σε εταιρεία τεχνολογίας. Θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα στην Αθήνα, ώστε αρχικά να το αξιοποιεί ως κατοικία στις επισκέψεις του στην Ελλάδα και μελλοντικά ως μόνιμη βάση για την οικογένειά του.
Το ακίνητο που εντοπίζει έχει συμφωνημένη τιμή αγοράς 250.000 ευρώ. Ο Νίκος διαθέτει 125.000 ευρώ από αποταμιεύσεις και ζητά στεγαστικό δάνειο 125.000 ευρώ για τα υπόλοιπα. Η καθαρή μηνιαία αμοιβή του στο εξωτερικό είναι 4.800 ευρώ και δεν έχει άλλες σημαντικές δανειακές υποχρεώσεις.
Η περίπτωση αυτή έχει αρκετά θετικά στοιχεία για την τραπεζική αξιολόγηση: σταθερό δηλωμένο εισόδημα, σημαντική ίδια συμμετοχή και καθαρός σκοπός αγοράς. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η έγκριση είναι αυτόματη. Η τράπεζα θα εξετάσει το είδος της εργασιακής σχέσης, τη διάρκεια απασχόλησης, τη φορολογική εικόνα, τις καταθέσεις, τις υποχρεώσεις του αιτούντος και την εμπορική αξία του ακινήτου.
Πόσα ίδια κεφάλαια χρειάζονται πραγματικά;
Το ποσό που έχει συμφωνηθεί με τον πωλητή δεν είναι το μοναδικό κεφάλαιο που πρέπει να έχει διαθέσιμο ο αγοραστής. Στο παραπάνω σενάριο, τα 125.000 ευρώ καλύπτουν το μισό τίμημα. Ο Νίκος πρέπει να έχει επιπλέον ρευστότητα για τα έξοδα μεταβίβασης, τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά, το κτηματολόγιο ή υποθηκοφυλακείο, τον δικηγορικό έλεγχο όπου απαιτείται και την αμοιβή μεσίτη, εφόσον υπάρχει.
Τα έξοδα αυτά μεταβάλλονται ανάλογα με την περιοχή, την αξία του ακινήτου, τη συναλλαγή και τις υπηρεσίες που θα χρησιμοποιηθούν. Για ένα ακίνητο 250.000 ευρώ, είναι συνετό να υπάρχει ξεχωριστό αποθεματικό και να μη δεσμευθεί όλη η ρευστότητα ως προκαταβολή. Η σωστή χρηματοδοτική δομή δεν είναι πάντα αυτή με το μεγαλύτερο δυνατό δάνειο. Είναι αυτή που επιτρέπει στον αγοραστή να ολοκληρώσει την αγορά χωρίς να πιεστεί στο τελικό στάδιο.
Η αξία που δίνει η τράπεζα μπορεί να διαφέρει
Η τράπεζα δεν χρηματοδοτεί αποκλειστικά με βάση την τιμή που συμφώνησαν αγοραστής και πωλητής. Προχωρά σε εκτίμηση του ακινήτου από πιστοποιημένο εκτιμητή. Αν η εκτιμώμενη αξία είναι χαμηλότερη από την τιμή αγοράς, η απαιτούμενη ίδια συμμετοχή μπορεί να αυξηθεί.
Για παράδειγμα, αν το ακίνητο αγοράζεται 250.000 ευρώ αλλά η εκτίμηση φτάσει τις 230.000 ευρώ, η τράπεζα θα υπολογίσει τη χρηματοδότηση με βάση τους δικούς της κανόνες και το χαμηλότερο σχετικό ποσό. Για αυτό η προέγκριση πρέπει να προηγείται της οριστικής δέσμευσης, ενώ ο έλεγχος του ακινήτου δεν πρέπει να αφήνεται για το τέλος.
Πώς μπορεί να διαμορφωθεί το δάνειο
Αν ο Νίκος λάβει δάνειο 125.000 ευρώ με διάρκεια 20 έτη και ενδεικτικό σταθερό επιτόκιο 4,20%, η μηνιαία δόση μπορεί να κινηθεί περίπου στα 770 ευρώ. Το ακριβές ποσό εξαρτάται από το επιλεγμένο επιτόκιο, τα έξοδα, την ασφάλιση και τους όρους του συγκεκριμένου προϊόντος.
Σε σχέση με το καθαρό εισόδημά του, η δόση αυτή αντιστοιχεί περίπου στο 16% του μηνιαίου εισοδήματος. Αυτό είναι ένα στοιχείο που συνήθως ενισχύει την εικόνα βιωσιμότητας του αιτήματος, εφόσον επιβεβαιωθούν και όλα τα υπόλοιπα δεδομένα. Αν όμως ο αιτών έχει παράλληλο στεγαστικό στο εξωτερικό, διατροφή, πιστωτικές οφειλές ή εισόδημα με μεγάλες διακυμάνσεις, η αξιολόγηση διαφοροποιείται.
Η επιλογή διάρκειας χρειάζεται ισορροπία. Με περισσότερα έτη μειώνεται η μηνιαία δόση, αλλά αυξάνεται το συνολικό κόστος τόκων. Με μικρότερη διάρκεια, η αποπληρωμή τελειώνει νωρίτερα, όμως η μηνιαία επιβάρυνση είναι υψηλότερη. Για έναν κάτοικο εξωτερικού, η απόφαση πρέπει να λαμβάνει υπόψη και το νόμισμα στο οποίο αμείβεται, τη σταθερότητα του εισοδήματος και τα σχέδιά του για το ακίνητο.
Τα δικαιολογητικά που χρειάζεται να οργανωθούν
Για να αξιολογηθεί γρήγορα ένα αίτημα κατοίκου εξωτερικού, τα έγγραφα πρέπει να είναι πλήρη, πρόσφατα και, όπου απαιτείται, επίσημα μεταφρασμένα. Συνήθως ζητούνται αποδεικτικά ταυτότητας, στοιχεία φορολογικής κατοικίας, εκκαθαριστικά ή φορολογικές δηλώσεις της χώρας διαμονής, βεβαιώσεις εργοδότη, πρόσφατες μισθοδοσίες και τραπεζικές κινήσεις.
Για ελεύθερους επαγγελματίες ή ιδιοκτήτες επιχείρησης, απαιτείται συνήθως πιο αναλυτική εικόνα: οικονομικές καταστάσεις, φορολογικά στοιχεία, αποδεικτικά κύκλου εργασιών και στοιχεία που τεκμηριώνουν τη σταθερότητα των εσόδων. Αν υπάρχουν εισοδήματα από ενοίκια, επενδύσεις ή περισσότερες από μία χώρες, η σωστή παρουσίαση του φακέλου γίνεται ακόμη σημαντικότερη.
Παράλληλα, ο αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ και τραπεζικό λογαριασμό, εφόσον δεν διαθέτει ήδη. Αν δεν μπορεί να ταξιδέψει, αρκετά στάδια μπορούν να οργανωθούν από απόσταση, με τηλεδιάσκεψη, ανταλλαγή εγγράφων και πληρεξούσιο για τις ενέργειες που απαιτούν εκπροσώπηση στην Ελλάδα.
Η διαδικασία από την προέγκριση έως την εκταμίευση
Η σωστή σειρά προστατεύει τον αγοραστή από καθυστερήσεις και δυσάρεστες εκπλήξεις. Πρώτα αξιολογείται η δανειοληπτική δυνατότητα με βάση το εισόδημα και τα διαθέσιμα κεφάλαια. Έπειτα συγκεντρώνεται ο φάκελος και υποβάλλεται για προέγκριση στην τράπεζα που ταιριάζει καλύτερα στο προφίλ του αιτούντος.
Με την προέγκριση, ο Νίκος γνωρίζει ένα ρεαλιστικό πλαίσιο χρηματοδότησης πριν προχωρήσει σε σημαντικές δεσμεύσεις. Αφού βρεθεί το ακίνητο, ακολουθούν ο νομικός και τεχνικός έλεγχος, η τραπεζική εκτίμηση και η προσκόμιση των εγγράφων του ακινήτου. Εφόσον όλα είναι σωστά, εκδίδεται η οριστική έγκριση, υπογράφεται η δανειακή σύμβαση και ολοκληρώνεται η εκταμίευση σύμφωνα με τους όρους της συναλλαγής.
Για κάποιον που βρίσκεται στη Γερμανία, στις ΗΠΑ, στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στην Αυστραλία, η απόσταση δεν είναι από μόνη της εμπόδιο. Γίνεται εμπόδιο όταν λείπουν έγγραφα, όταν δεν υπάρχει σαφής συντονισμός ή όταν αναζητείται δάνειο αφού έχει ήδη δοθεί μεγάλη προκαταβολή. Η έγκαιρη οργάνωση μειώνει τις μετακινήσεις και δίνει περισσότερο έλεγχο στον αγοραστή.
Τι μπορεί να αλλάξει το αποτέλεσμα
Το συγκεκριμένο παράδειγμα είναι ευνοϊκό, επειδή ο αγοραστής έχει υψηλή ίδια συμμετοχή και σταθερό εισόδημα. Σε άλλη περίπτωση, ένας ομογενής μπορεί να χρειάζεται μεγαλύτερο ποσοστό ιδίων κεφαλαίων, συνδανειολήπτη ή διαφορετική διάρκεια δανείου. Επίσης, ένα ακίνητο που προορίζεται αποκλειστικά για επενδυτική αξιοποίηση μπορεί να εξεταστεί με διαφορετικά κριτήρια από μια κατοικία για ιδιοκατοίκηση.
Η ABC Services μπορεί να εξετάσει το προφίλ σας εντελώς δωρεάν, να οργανώσει τα δικαιολογητικά και να σας κατευθύνει στη σωστή τραπεζική επιλογή μέσα από συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες. Με άμεση προέγκριση όπου είναι εφικτό και προσωπική εξυπηρέτηση από απόσταση, η διαδικασία γίνεται πιο γρήγορα και εύκολα.
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα από το εξωτερικό δεν χρειάζεται να βασίζεται σε υποθέσεις. Με σωστό υπολογισμό κεφαλαίων, καθαρό φάκελο και έγκαιρη τραπεζική καθοδήγηση, μπορείτε να προχωρήσετε με ασφάλεια πριν το ακίνητο που σας ενδιαφέρει βγει από την αγορά.