Η προέγκριση του στεγαστικού μπορεί να έχει έρθει γρήγορα, το ακίνητο να έχει βρεθεί και το συμβόλαιο να πλησιάζει. Τότε εμφανίζεται μια εύλογη ερώτηση: ποιος πληρώνει έξοδα προσημείωσης ακινήτου; Στη συνήθη τραπεζική πρακτική, τα έξοδα αυτά επιβαρύνουν τον δανειολήπτη, δηλαδή τον αγοραστή ή ιδιοκτήτη που λαμβάνει το δάνειο.
Δεν πρόκειται όμως για ένα ενιαίο ποσό ούτε για μια χρέωση που προκύπτει ξαφνικά χωρίς εξήγηση. Η προσημείωση περιλαμβάνει συγκεκριμένες νομικές και διαδικαστικές ενέργειες, με κόστος που επηρεάζεται από το ύψος της εξασφάλισης, το ακίνητο, την περιοχή και την εκάστοτε τράπεζα. Όταν γνωρίζετε από νωρίς τι περιλαμβάνεται, μπορείτε να οργανώσετε σωστά τα διαθέσιμα κεφάλαιά σας και να προχωρήσετε στην εκταμίευση χωρίς καθυστερήσεις.
Τι είναι η προσημείωση ακινήτου
Η προσημείωση υποθήκης είναι η εμπράγματη εξασφάλιση που ζητά συνήθως η τράπεζα για ένα στεγαστικό ή επενδυτικό δάνειο με εγγύηση ακινήτου. Καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο και παρέχει στην τράπεζα δικαίωμα εξασφάλισης πάνω στο ακίνητο, εφόσον δεν τηρηθούν οι υποχρεώσεις του δανείου.
Για τον δανειολήπτη, η προσημείωση είναι ένα κανονικό και αναμενόμενο στάδιο της χρηματοδότησης. Δεν σημαίνει ότι η τράπεζα γίνεται ιδιοκτήτης του ακινήτου. Το ακίνητο παραμένει στο όνομά σας, ενώ η προσημείωση λειτουργεί ως ασφάλεια για την τράπεζα μέχρι την πλήρη εξόφληση ή την τακτοποίηση του δανείου.
Σημαντικό είναι ότι το ποσό της προσημείωσης δεν ταυτίζεται πάντα με το ποσό που θα λάβετε. Μπορεί να είναι υψηλότερο, καθώς συνδέεται με την κάλυψη της απαίτησης της τράπεζας, των τόκων και των σχετικών επιβαρύνσεων. Αυτός είναι ένας από τους λόγους που το τελικό κόστος πρέπει να υπολογίζεται εξατομικευμένα.
Ποιος πληρώνει έξοδα προσημείωσης ακινήτου στην πράξη
Κατά κανόνα, ο δανειολήπτης καλύπτει τα έξοδα προσημείωσης. Η λογική είναι απλή: η διαδικασία γίνεται για να εγκριθεί και να εκταμιευθεί η δική του χρηματοδότηση. Η τράπεζα ορίζει τις προϋποθέσεις της εξασφάλισης, αλλά οι εξωτερικές και νομικές δαπάνες που απαιτούνται για την εγγραφή της συνήθως βαρύνουν τον πελάτη.
Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις όπου χρειάζεται προσοχή. Αν το ακίνητο αγοράζεται από περισσότερους συνιδιοκτήτες, πρέπει να συμφωνηθεί μεταξύ τους ποιος θα καταβάλει το κόστος. Αν χρησιμοποιείται ακίνητο τρίτου προσώπου ως εξασφάλιση, για παράδειγμα ενός γονέα, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει συμμετοχή του ιδιοκτήτη στην υπογραφή των σχετικών εγγράφων. Η οικονομική επιβάρυνση μπορεί να μοιραστεί ιδιωτικά μεταξύ των μερών, όμως απέναντι στη διαδικασία του δανείου πρέπει να είναι ξεκάθαρο ποιος αναλαμβάνει κάθε πληρωμή.
Σε μια διαπραγμάτευση αγοράς ακινήτου, ο πωλητής δεν πληρώνει συνήθως τα έξοδα της προσημείωσης του αγοραστή. Ο πωλητής έχει τα δικά του έξοδα που συνδέονται με τη μεταβίβαση και την άρση τυχόν παλαιών βαρών. Η προσημείωση για το νέο δάνειο αφορά τον νέο ιδιοκτήτη και την τράπεζά του.
Ποια έξοδα μπορεί να περιλαμβάνει
Το συνολικό κόστος δεν είναι μόνο μία τραπεζική προμήθεια. Συνήθως περιλαμβάνει αμοιβές και δικαιώματα που σχετίζονται με τη δικαστική απόφαση και την καταχώριση της προσημείωσης. Ανάλογα με την υπόθεση, μπορεί να προκύψουν:
- δικηγορική αμοιβή για τη διαδικασία στο αρμόδιο δικαστήριο,
- δικαστικά έξοδα και σχετικά παράβολα,
- τέλη εγγραφής στο Κτηματολογικό Γραφείο ή στο Υποθηκοφυλακείο,
- έξοδα έκδοσης ή συλλογής πιστοποιητικών και αντιγράφων,
- τραπεζικά έξοδα που προβλέπονται στη σύμβαση χρηματοδότησης.
Η εκτίμηση του ακινήτου είναι επίσης μια δαπάνη που συχνά συναντά ο υποψήφιος δανειολήπτης. Δεν αποτελεί πάντα μέρος των εξόδων της προσημείωσης με τη στενή έννοια, αλλά είναι άμεσα συνδεδεμένη με την αξιολόγηση του φακέλου και πρέπει να συνυπολογίζεται στον αρχικό προϋπολογισμό.
Το ίδιο ισχύει για τα έξοδα συμβολαιογράφου της αγοραπωλησίας, τον φόρο μεταβίβασης και τις αμοιβές μηχανικού ή δικηγόρου για τον έλεγχο του ακινήτου. Είναι διαφορετικές δαπάνες από την προσημείωση, όμως καταβάλλονται στο ίδιο χρονικό διάστημα. Εκεί συχνά δημιουργείται η πίεση ρευστότητας για έναν αγοραστή που έχει υπολογίσει μόνο την ίδια συμμετοχή του.
Πότε καταβάλλονται τα έξοδα
Η ακριβής σειρά εξαρτάται από την τράπεζα και τον τρόπο που προχωρά ο φάκελος. Συνήθως, αφού δοθεί η έγκριση του δανείου και ολοκληρωθούν ο νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου, ξεκινά η διαδικασία προσημείωσης. Πριν από την εκταμίευση, θα πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες ενέργειες και να έχουν προσκομιστεί τα αποδεικτικά καταχώρισης που ζητά η τράπεζα.
Για αυτό δεν είναι ασφαλές να διαθέσετε όλο το ποσό που έχετε συγκεντρώσει αποκλειστικά για την προκαταβολή ή το τίμημα αγοράς. Χρειάζεται ξεχωριστό περιθώριο για τα έξοδα δανείου και μεταβίβασης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι πληρωμές γίνονται απευθείας στους αντίστοιχους επαγγελματίες ή φορείς. Σε άλλες, η τράπεζα ενημερώνει για τον τρόπο είσπραξης των δικών της χρεώσεων.
Η έγκαιρη συγκέντρωση των δικαιολογητικών περιορίζει τον κίνδυνο να χαθεί χρόνος ανάμεσα στην έγκριση και το συμβόλαιο. Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο όταν υπάρχει προθεσμία από τον πωλητή, όταν η αγορά χρηματοδοτείται με ίδια κεφάλαια από το εξωτερικό ή όταν το ακίνητο προορίζεται για επενδυτική αξιοποίηση.
Πώς να υπολογίσετε σωστά τον προϋπολογισμό σας
Μην βασίζεστε σε ένα γενικό ποσοστό ή σε μια εμπειρική εκτίμηση γνωστού σας. Δύο ακίνητα με παρόμοια εμπορική αξία μπορεί να έχουν διαφορετικό συνολικό κόστος, ανάλογα με το ποσό της προσημείωσης, την αρμόδια υπηρεσία, την πολυπλοκότητα των τίτλων και τους όρους της τράπεζας.
Η σωστή προσέγγιση είναι να ζητήσετε από την αρχή αναλυτική εικόνα των αναμενόμενων εξόδων. Ελέγξτε ποια ποσά αφορούν το δάνειο, ποια την εκτίμηση, ποια την προσημείωση και ποια την αγοραπωλησία. Έτσι, θα γνωρίζετε πόσα ίδια κεφάλαια πρέπει να διαθέτετε συνολικά και όχι μόνο πόση προκαταβολή χρειάζεται για το ακίνητο.
Δώστε επίσης προσοχή στο αν το ακίνητο έχει ήδη βάρη. Αν υπάρχει προγενέστερη υποθήκη ή προσημείωση, η άρση της συνήθως αφορά τον σημερινό ιδιοκτήτη, εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στη συμφωνία. Η τράπεζα του αγοραστή θα εξετάσει προσεκτικά τον τρόπο με τον οποίο θα αρθεί το παλαιό βάρος και θα εγγραφεί η νέα προσημείωση. Αυτό μπορεί να επηρεάσει τόσο το χρονοδιάγραμμα όσο και τα επιμέρους έξοδα.
Τι συμβαίνει όταν εξοφληθεί το δάνειο
Μετά την πλήρη αποπληρωμή του δανείου, η προσημείωση δεν διαγράφεται αυτόματα. Απαιτείται διαδικασία εξάλειψης ή άρσης της, με τα αντίστοιχα έγγραφα από την τράπεζα και καταχώριση στο αρμόδιο γραφείο. Και σε αυτό το στάδιο υπάρχουν έξοδα, τα οποία κατά κανόνα επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Αν σκοπεύετε να πουλήσετε το ακίνητο πριν από την εξόφληση ή αμέσως μετά, καλό είναι να συζητήσετε έγκαιρα με την τράπεζα τον τρόπο άρσης της προσημείωσης. Η σωστή προετοιμασία αποφεύγει καθυστερήσεις στο συμβόλαιο και δίνει σαφή εικόνα στον υποψήφιο αγοραστή.
Οι σωστές ερωτήσεις πριν υπογράψετε
Πριν αποδεχθείτε μια τραπεζική προσφορά, ζητήστε να σας εξηγηθούν με απλά λόγια το ποσό της προσημείωσης, τα έξοδα που πληρώνονται πριν την εκταμίευση, οι τυχόν τραπεζικές χρεώσεις και το εκτιμώμενο κόστος άρσης στο μέλλον. Η διαφάνεια σε αυτά τα σημεία είναι εξίσου σημαντική με το επιτόκιο και τη μηνιαία δόση.
Η ABC Services μπορεί να σας βοηθήσει να συγκρίνετε τις διαθέσιμες τραπεζικές λύσεις, να οργανώσετε τον φάκελό σας και να έχετε καθαρή εικόνα των εξόδων πριν δεσμευτείτε. Με συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες και δωρεάν αρχική συμβουλευτική, η διαδικασία της προέγκρισης γίνεται γρήγορα και εύκολα, ακόμη και αν βρίσκεστε στο εξωτερικό.
Ένα σωστά δομημένο πλάνο χρηματοδότησης δεν αφήνει την προσημείωση ως «μικρό γράμμα» της τελευταίας στιγμής. Σας επιτρέπει να προχωρήσετε στην αγορά με ασφάλεια, γνωρίζοντας από πριν όχι μόνο τι δανείζεστε, αλλά και τι χρειάζεται να διαθέσετε για να φτάσετε ομαλά στα κλειδιά του ακινήτου.