Η αγορά κατοικίας μπορεί να ξεκινήσει πολύ πριν βρείτε το ακίνητο που σας ταιριάζει. Το βασικό ερώτημα, «τι ποσοστό ιδίων κεφαλαίων χρειάζεται», καθορίζει το διαθέσιμο budget σας, το ύψος του δανείου και το πόσο άνετα θα προχωρήσει η διαδικασία. Η σωστή απάντηση δεν είναι ένα μόνο ποσοστό, γιατί εξαρτάται από την εμπορική αξία του ακινήτου, το εισόδημά σας, το προφίλ σας και την πολιτική της τράπεζας.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι συνετό να υπολογίζετε ότι θα χρειαστείτε τουλάχιστον 20% έως 30% της συνολικής αξίας της αγοράς σε δικά σας κεφάλαια. Το ποσό αυτό δεν αφορά μόνο τη συμμετοχή που ζητά η τράπεζα. Περιλαμβάνει και τα έξοδα που προκύπτουν μέχρι την υπογραφή και δεν χρηματοδοτούνται συνήθως από το στεγαστικό δάνειο.
Τι ποσοστό ιδίων κεφαλαίων χρειάζεται για στεγαστικό;
Οι ελληνικές τράπεζες μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να χρηματοδοτήσουν έως περίπου το 80% της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου. Άρα, για ένα σπίτι αξίας 200.000 ευρώ, μια συνήθης χρηματοδότηση μπορεί να φτάνει έως 160.000 ευρώ και ο αγοραστής να χρειάζεται τουλάχιστον 40.000 ευρώ ως ίδια συμμετοχή.
Ωστόσο, το 80% δεν είναι δεδομένο για κάθε αίτημα. Η τελική χρηματοδότηση αξιολογείται με βάση τα εισοδήματα, τη σταθερότητα της εργασίας, τις υφιστάμενες οφειλές, την ηλικία, τη διάρκεια του δανείου και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Για ελεύθερους επαγγελματίες, επενδυτές ή κατοίκους εξωτερικού, η τεκμηρίωση των εισοδημάτων και η συνολική εικόνα του φακέλου έχουν ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα.
Υπάρχουν επίσης ειδικά χρηματοδοτικά προγράμματα που ενδέχεται να προβλέπουν υψηλότερη κάλυψη, ειδικά για αγορά πρώτης κατοικίας και εφόσον πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια. Αυτές οι περιπτώσεις χρειάζονται ξεχωριστό έλεγχο, καθώς τα όρια ηλικίας, εισοδήματος, ακινήτου και επιλεξιμότητας επηρεάζουν την τελική δυνατότητα δανεισμού.
Η αξία αγοράς δεν είναι πάντα η αξία που βλέπει η τράπεζα
Ένα από τα συχνότερα σημεία που αιφνιδιάζουν τους αγοραστές είναι η εκτίμηση του ακινήτου. Η τράπεζα δεν βασίζεται μόνο στην τιμή που συμφωνήσατε με τον πωλητή. Αναθέτει εκτίμηση, ώστε να προσδιορίσει την εμπορική και εξασφαλιστική αξία του ακινήτου.
Αν, για παράδειγμα, συμφωνήσετε αγορά στα 200.000 ευρώ αλλά η εκτίμηση διαμορφωθεί στα 180.000 ευρώ, η χρηματοδότηση υπολογίζεται συνήθως πάνω στο χαμηλότερο ποσό. Ακόμη και με δάνειο 80%, το ανώτατο ποσό μπορεί να είναι 144.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση, τα ίδια κεφάλαια αυξάνονται στα 56.000 ευρώ μόνο για το τίμημα, πριν συνυπολογιστούν τα έξοδα αγοράς.
Γι’ αυτό η προέγκριση δεν αρκεί από μόνη της. Χρειάζεται να γνωρίζετε από νωρίς πόσο δάνειο μπορείτε να εξυπηρετήσετε, αλλά και ποια είναι η πιθανή αξία χρηματοδότησης του ακινήτου που εξετάζετε.
Υπολογίστε και τα έξοδα αγοράς πέρα από την προκαταβολή
Η ίδια συμμετοχή δεν είναι το μόνο ποσό που πρέπει να διαθέτετε. Τα έξοδα μεταβίβασης και ολοκλήρωσης της αγοράς καλύπτονται κατά κανόνα από τον αγοραστή με δικά του χρήματα. Αν δεν τα υπολογίσετε από την αρχή, μπορεί να βρεθείτε με εγκεκριμένο δάνειο αλλά χωρίς το αναγκαίο διαθέσιμο ποσό για να κλείσει η συναλλαγή.
Στον προϋπολογισμό σας πρέπει να εντάξετε τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα έξοδα κτηματολογίου ή υποθηκοφυλακείου, την αμοιβή δικηγόρου όπου απαιτείται, την αμοιβή μεσίτη εφόσον υπάρχει και τα τραπεζικά έξοδα που συνδέονται με την εκτίμηση και την εξασφάλιση του δανείου. Σε ακίνητα νεόδμητα ή ειδικές περιπτώσεις, η φορολογική επιβάρυνση μπορεί να διαφοροποιείται.
Συνολικά, ένα ασφαλές πλαίσιο είναι να κρατάτε επιπλέον περίπου 8% έως 12% της αξίας αγοράς για αυτά τα έξοδα. Το ακριβές ποσοστό αλλάζει ανάλογα με το ακίνητο και τη συναλλαγή. Για κατοικία 200.000 ευρώ, αυτό μπορεί να σημαίνει επιπλέον 16.000 έως 24.000 ευρώ πέρα από την προκαταβολή.
Παράδειγμα: αγορά ακινήτου 200.000 ευρώ
Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε κατοικία με συμφωνημένη τιμή 200.000 ευρώ και η τραπεζική εκτίμηση επιβεβαιώνει την ίδια αξία. Αν εγκριθεί χρηματοδότηση 80%, το δάνειο φτάνει τις 160.000 ευρώ και η ελάχιστη συμμετοχή σας είναι 40.000 ευρώ.
Αν προσθέσουμε ενδεικτικά 10% για φόρους, συμβολαιογράφο, καταχωρίσεις και λοιπά έξοδα, χρειάζεστε άλλα 20.000 ευρώ. Επομένως, ένα πιο ρεαλιστικό διαθέσιμο κεφάλαιο για να προχωρήσετε με ασφάλεια είναι περίπου 60.000 ευρώ.
Το παράδειγμα αυτό εξηγεί γιατί κάποιος που διαθέτει 40.000 ευρώ δεν σημαίνει απαραίτητα ότι μπορεί να αγοράσει άμεσα ακίνητο 200.000 ευρώ. Μπορεί να χρειάζεται χαμηλότερη τιμή αγοράς, μεγαλύτερη αποταμίευση ή διαφορετική χρηματοδοτική δομή.
Πόσα χρήματα είναι σωστό να κρατήσετε στην άκρη;
Δεν είναι καλή πρακτική να διαθέσετε κάθε ευρώ που έχετε ως προκαταβολή. Μετά την αγορά υπάρχουν μετακομιστικά, επισκευές, ασφάλιση ακινήτου, εξοπλισμός και απρόβλεπτες ανάγκες. Η διατήρηση ενός λογικού αποθεματικού προσφέρει μεγαλύτερη ασφάλεια και μειώνει την πίεση τους πρώτους μήνες της νέας δανειακής υποχρέωσης.
Ιδιαίτερα αν αγοράζετε παλαιότερο ακίνητο για ανακαίνιση, ξεχωρίστε το κεφάλαιο αγοράς από το κεφάλαιο εργασιών. Ένα δάνειο ανακαίνισης ή επισκευής μπορεί να εξεταστεί ανάλογα με το έργο και τα οικονομικά σας, όμως δεν πρέπει να θεωρείτε ότι κάθε κόστος θα καλυφθεί αυτόματα από το στεγαστικό.
Η δόση έχει την ίδια σημασία με την προκαταβολή
Μεγαλύτερα ίδια κεφάλαια συνήθως σημαίνουν μικρότερο δάνειο και χαμηλότερη μηνιαία δόση. Αυτό μπορεί να βελτιώσει και τη συνολική εικόνα του αιτήματός σας, επειδή η τράπεζα εξετάζει πόσο άνετα εξυπηρετείτε τη δόση σε σχέση με τα καθαρά εισοδήματά σας.
Από την άλλη πλευρά, δεν συμφέρει πάντα να μειώσετε υπερβολικά τη ρευστότητά σας μόνο και μόνο για να περιορίσετε το δάνειο. Η σωστή ισορροπία εξαρτάται από τη σταθερότητα του εισοδήματός σας, τις οικογενειακές υποχρεώσεις, τις μελλοντικές επενδύσεις και το επίπεδο ασφάλειας που θέλετε να διατηρείτε.
Πώς να προετοιμαστείτε πριν δώσετε προκαταβολή
Πριν δεσμευτείτε για ένα ακίνητο, οργανώστε τα βασικά στοιχεία του φακέλου σας: αποδεικτικά εισοδήματος, φορολογικές δηλώσεις, στοιχεία τυχόν δανείων ή καρτών, κινήσεις λογαριασμών και την προέλευση των ιδίων κεφαλαίων. Για κατοίκους εξωτερικού, χρειάζονται αντίστοιχα έγγραφα από τη χώρα κατοικίας, συχνά με τις απαραίτητες μεταφράσεις ή επικυρώσεις.
Στη συνέχεια, ζητήστε προέγκριση ώστε να γνωρίζετε εγκαίρως το πιθανό ύψος χρηματοδότησης και τη δόση που μπορείτε να υποστηρίξετε. Μην δίνετε προκαταβολή στον πωλητή χωρίς να έχετε ελέγξει τη χρηματοδοτική σας δυνατότητα, τους όρους του προσυμφώνου και την πιθανότητα η εκτίμηση του ακινήτου να βγει χαμηλότερη από την τιμή πώλησης.
Η ABC Services μπορεί να αξιολογήσει δωρεάν το αίτημά σας, να συγκρίνει τις διαθέσιμες τραπεζικές επιλογές και να σας καθοδηγήσει γρήγορα και εύκολα στην προετοιμασία του φακέλου. Με προσωπική υποστήριξη και συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες, η διαδικασία γίνεται πιο ξεκάθαρη από την προέγκριση έως την εκταμίευση.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να πάρω στεγαστικό χωρίς ίδια κεφάλαια;
Στις συνήθεις στεγαστικές χρηματοδοτήσεις, χρειάζονται ίδια κεφάλαια τουλάχιστον για τα έξοδα αγοράς, ακόμη και όταν ένα ειδικό πρόγραμμα προσφέρει πολύ υψηλό ποσοστό κάλυψης. Η δυνατότητα χρηματοδότησης εξετάζεται πάντα με βάση τους όρους του προγράμματος και το προσωπικό σας προφίλ.
Μετρά ως ίδια συμμετοχή ένα άλλο ακίνητο;
Ένα άλλο ακίνητο μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να προσφερθεί ως πρόσθετη εξασφάλιση. Αυτό δεν αντικαθιστά απαραίτητα τα μετρητά που απαιτούνται για την αγορά και τα έξοδα, αλλά μπορεί να επηρεάσει τη δομή της χρηματοδότησης. Χρειάζεται εξατομικευμένη αξιολόγηση.
Πρέπει τα ίδια κεφάλαια να φαίνονται σε τραπεζικό λογαριασμό;
Η τράπεζα συνήθως ζητά σαφή τεκμηρίωση για την προέλευση των χρημάτων, ιδιαίτερα για σημαντικά ποσά. Η έγκαιρη οργάνωση των κινήσεων και των δικαιολογητικών αποφεύγει καθυστερήσεις λίγο πριν το συμβόλαιο.
Η καλύτερη στιγμή να υπολογίσετε τα ίδια κεφάλαιά σας δεν είναι όταν βρείτε το ιδανικό σπίτι, αλλά πριν αρχίσετε τις επισκέψεις. Με μια καθαρή εικόνα για δάνειο, έξοδα και διαθέσιμη ρευστότητα, μπορείτε να διαπραγματευτείτε με μεγαλύτερη σιγουριά και να προχωρήσετε στην αγορά που πραγματικά μπορείτε να υποστηρίξετε.