Βρήκατε κατοικία που σας ταιριάζει, αλλά δεν γνωρίζετε αν το ποσό που ζητά ο πωλητής είναι πραγματικά μέσα στις δυνατότητές σας; Ένα παράδειγμα προέγκρισης στεγαστικού βοηθά να δείτε πώς μεταφράζονται το εισόδημα, οι υποχρεώσεις και η αξία του ακινήτου σε ένα ρεαλιστικό χρηματοδοτικό πλάνο. Έτσι, πριν δώσετε προκαταβολή ή ξεκινήσετε διαπραγμάτευση, γνωρίζετε έως πού μπορείτε να κινηθείτε με μεγαλύτερη ασφάλεια.
Η προέγκριση δεν είναι απλώς ένα πρώτο «ναι». Είναι η αρχική αξιολόγηση της δανειοληπτικής σας δυνατότητας από την τράπεζα, με βάση τα οικονομικά και πιστωτικά δεδομένα που προσκομίζετε. Σας δίνει κατεύθυνση για το πιθανό ύψος δανείου, τη μηνιαία δόση που μπορεί να είναι αποδεκτή και το ποσό ιδίων κεφαλαίων που θα χρειαστείτε.
Παράδειγμα προέγκρισης στεγαστικού με πραγματικά δεδομένα
Ας δούμε μια ενδεικτική περίπτωση. Ένα ζευγάρι θέλει να αγοράσει πρώτη κατοικία αξίας 180.000 ευρώ. Και οι δύο εργάζονται ως μισθωτοί, με συνολικό καθαρό μηνιαίο εισόδημα 2.700 ευρώ. Δεν έχουν καταναλωτικά δάνεια ή πιστωτικές κάρτες με υψηλές μηνιαίες υποχρεώσεις και διαθέτουν 45.000 ευρώ για ίδια συμμετοχή, έξοδα αγοράς και μέρος του τιμήματος.
Με αυτά τα δεδομένα, το αίτημα μπορεί να αφορά στεγαστικό δάνειο 135.000 ευρώ. Αν η διάρκεια είναι 25 έτη, η δόση διαμορφώνεται ανάλογα με το επιτόκιο και το είδος του προγράμματος. Για παράδειγμα, με ένα ενδεικτικό επιτόκιο, η μηνιαία επιβάρυνση μπορεί να κινείται περίπου στα 700 έως 800 ευρώ. Το ακριβές ποσό αλλάζει ανάλογα με το σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο, την ασφάλιση και τους όρους κάθε τράπεζας.
Η τράπεζα δεν εξετάζει μόνο αν το ζευγάρι έχει εισόδημα 2.700 ευρώ. Ελέγχει αν η προτεινόμενη δόση αφήνει επαρκές διαθέσιμο εισόδημα για τις καθημερινές ανάγκες του νοικοκυριού. Παράλληλα, αξιολογεί τη σταθερότητα της εργασίας, τυχόν υφιστάμενες οφειλές, το ιστορικό πληρωμών και την εμπορική αξία του ακινήτου που θα αποτελέσει την εξασφάλιση του δανείου.
Στην παραπάνω περίπτωση, η προέγκριση μπορεί να δώσει μια θετική αρχική ένδειξη για χρηματοδότηση έως 135.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι επιβεβαιώνονται τα εισοδήματα, οι τραπεζικοί έλεγχοι και τα στοιχεία του ακινήτου. Δεν σημαίνει ακόμη τελική έγκριση ή εκταμίευση. Σημαίνει όμως ότι το ζευγάρι μπορεί να αναζητά ακίνητο σε πιο συγκεκριμένο προϋπολογισμό και να διαπραγματεύεται με καλύτερη εικόνα των δυνατοτήτων του.
Τι εξετάζει η τράπεζα πριν δώσει προέγκριση
Η προέγκριση βασίζεται κυρίως στο προφίλ του αιτούντος και όχι ακόμη στο ίδιο το ακίνητο. Οι τράπεζες αξιολογούν τα δηλωμένα και αποδεικνυόμενα εισοδήματα, τη συνέπειά σας σε παλαιότερες ή τρέχουσες υποχρεώσεις, τη σχέση δόσης προς εισόδημα και τη συνολική οικονομική εικόνα του νοικοκυριού.
Για έναν μισθωτό, καθοριστικά στοιχεία είναι οι πρόσφατες μισθοδοσίες, η σύμβαση ή η διάρκεια απασχόλησης, η φορολογική δήλωση και οι κινήσεις λογαριασμών όπου κατατίθεται ο μισθός. Για έναν ελεύθερο επαγγελματία, η αξιολόγηση χρειάζεται συνήθως περισσότερη προετοιμασία, επειδή η τράπεζα εξετάζει τα φορολογικά στοιχεία των προηγούμενων ετών, τη διάρκεια λειτουργίας της επιχείρησης και τη σταθερότητα των καθαρών κερδών.
Εξίσου σημαντικές είναι οι υφιστάμενες υποχρεώσεις. Μια πιστωτική κάρτα με μεγάλο όριο, ένα καταναλωτικό δάνειο ή μια εγγύηση σε δάνειο τρίτου προσώπου μπορούν να επηρεάσουν το ποσό που θα προεγκριθεί. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η εξόφληση μιας μικρής οφειλής πριν από την αίτηση βελτιώνει ουσιαστικά την εικόνα του φακέλου.
Η αξία του ακινήτου δεν ταυτίζεται πάντα με το δάνειο
Ακόμη και με θετική προέγκριση, η τελική χρηματοδότηση συνδέεται με την εκτίμηση του ακινήτου. Αν συμφωνήσετε να αγοράσετε ένα σπίτι 180.000 ευρώ, αλλά ο εκτιμητής της τράπεζας προσδιορίσει χαμηλότερη εμπορική αξία, το ποσό του δανείου μπορεί να περιοριστεί.
Ας υποθέσουμε ότι στο προηγούμενο παράδειγμα η τράπεζα προεγκρίνει τον δανειολήπτη για έως 135.000 ευρώ. Αν η εκτίμηση του ακινήτου βγει στις 165.000 ευρώ, η τράπεζα ενδέχεται να χρηματοδοτήσει ποσοστό πάνω σε αυτή την αξία και όχι αποκλειστικά πάνω στο συμφωνημένο τίμημα. Το ζευγάρι ίσως χρειαστεί να καλύψει μεγαλύτερο μέρος από δικά του κεφάλαια ή να διαπραγματευτεί εκ νέου την τιμή αγοράς.
Γι’ αυτό η σωστή σειρά είναι πρώτα να διερευνήσετε την προέγκριση και μετά να δεσμευτείτε για ένα ακίνητο. Η γνώση του πραγματικού προϋπολογισμού σας προστατεύει από καθυστερήσεις, άσκοπες προκαταβολές και πιεστικές διαπραγματεύσεις.
Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται συνήθως
Η συγκέντρωση των δικαιολογητικών είναι το σημείο όπου συχνά χάνεται χρόνος. Για μια πρώτη αξιολόγηση ζητούνται συνήθως ταυτότητα, πρόσφατη φορολογική δήλωση και εκκαθαριστικό, στοιχεία εισοδήματος, αποδεικτικά επαγγελματικής κατάστασης, κινήσεις τραπεζικών λογαριασμών και στοιχεία για τυχόν δάνεια ή κάρτες.
Όταν πρόκειται για κατοίκους εξωτερικού, χρειάζονται επιπλέον έγγραφα που αποδεικνύουν εισόδημα, φορολογική κατοικία και εργασιακή σχέση στη χώρα διαμονής. Η διαδικασία μπορεί να οργανωθεί εξ αποστάσεως, αρκεί ο φάκελος να είναι σωστά μεταφρασμένος όπου απαιτείται και πλήρης από την αρχή.
Η προετοιμασία δεν σημαίνει ότι πρέπει να συγκεντρώσετε κάθε πιθανό έγγραφο χωρίς καθοδήγηση. Σημαίνει ότι χρειάζεται να παρουσιαστούν στην κατάλληλη τράπεζα τα στοιχεία που εξηγούν καθαρά την οικονομική σας δυνατότητα. Η επιλογή τράπεζας δεν είναι ίδια για κάθε προφίλ δανειολήπτη.
Τι να μην θεωρήσετε δεδομένο μετά την προέγκριση
Η προέγκριση έχει διάρκεια και συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Αν στο μεταξύ αλλάξει η εργασιακή σας κατάσταση, προκύψει νέα δανειακή υποχρέωση ή μεταβληθούν τα εισοδήματά σας, η τράπεζα μπορεί να επανεξετάσει το αίτημα. Το ίδιο μπορεί να συμβεί αν το ακίνητο εμφανίσει νομικά, πολεοδομικά ή τεχνικά ζητήματα κατά τον έλεγχο.
Χρειάζεται επίσης να υπολογίσετε έξοδα που δεν περιλαμβάνονται στη δόση: φόρο μεταβίβασης όπου εφαρμόζεται, συμβολαιογράφο, δικηγορικό έλεγχο, έξοδα κτηματολογίου, τεχνική εκτίμηση, ασφάλιση ακινήτου και τραπεζικά έξοδα. Η ίδια συμμετοχή δεν αφορά μόνο τη διαφορά ανάμεσα στην τιμή του ακινήτου και στο δάνειο. Πρέπει να αφήνει περιθώριο και για αυτά τα έξοδα.
Συχνή ερώτηση: Μπορώ να κάνω προέγκριση πριν βρω ακίνητο;
Ναι, και συνήθως αυτή είναι η πιο πρακτική επιλογή. Η αρχική προέγκριση εστιάζει στην οικονομική σας δυνατότητα και σας επιτρέπει να αναζητήσετε ακίνητο γνωρίζοντας ένα ρεαλιστικό εύρος τιμής. Όταν επιλέξετε το ακίνητο, ακολουθεί ο έλεγχος και η εκτίμησή του για να ολοκληρωθεί η τελική έγκριση.
Συχνή ερώτηση: Είναι η προέγκριση εγγυημένη έγκριση;
Όχι. Είναι ισχυρή πρώτη ένδειξη, αλλά η τελική απόφαση εξαρτάται από την επιβεβαίωση των οικονομικών στοιχείων, τον πιστοληπτικό έλεγχο και την αποδοχή του ακινήτου ως εξασφάλιση. Η σωστή προετοιμασία μειώνει σημαντικά τις πιθανότητες δυσάρεστης αλλαγής στην επόμενη φάση.
Από το παράδειγμα στο δικό σας πλάνο αγοράς
Κάθε περίπτωση έχει διαφορετικά δεδομένα. Δύο δανειολήπτες με ίδιο εισόδημα μπορεί να λάβουν διαφορετική αξιολόγηση λόγω ηλικίας, επαγγελματικού ιστορικού, οικογενειακών υποχρεώσεων, άλλων δανείων ή ύψους ιδίων κεφαλαίων. Για αυτό ένα γενικό ποσό που ακούσατε από γνωστό ή είδατε σε μια διαφήμιση δεν αρκεί για να λάβετε απόφαση αγοράς.
Η ABC Services εξετάζει το προφίλ σας, οργανώνει τα στοιχεία του φακέλου σας και σας κατευθύνει στη λύση που ταιριάζει στις ανάγκες σας, με συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες. Η αρχική συμβουλευτική μπορεί να γίνει εντελώς δωρεάν και, για όσους βρίσκονται στο εξωτερικό, και μέσω τηλεδιάσκεψης.
Το επόμενο σωστό βήμα δεν είναι να μαντέψετε τι δάνειο μπορεί να πάρετε. Είναι να λάβετε μια καθαρή, εξατομικευμένη εικόνα γρήγορα και εύκολα, ώστε η επιλογή του ακινήτου σας να γίνει με σιγουριά και όχι με αβεβαιότητα.