Το σπίτι που βλέπετε από το εξωτερικό μπορεί να πουληθεί πριν κλείσετε αεροπορικό εισιτήριο. Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να βιαστείτε. Ένας σωστός οδηγός αγοράς ακινήτου εξ αποστάσεως ξεκινά με οργάνωση: ξεκάθαρο προϋπολογισμό, έλεγχο του ακινήτου από τους κατάλληλους επαγγελματίες και χρηματοδότηση που έχει εξεταστεί πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας.
Για Έλληνες της διασποράς, κατοίκους εξωτερικού και επενδυτές που δεν μπορούν να βρίσκονται συχνά στην Ελλάδα, η αγορά μπορεί να ολοκληρωθεί απομακρυσμένα. Η διαδικασία όμως έχει συγκεκριμένα στάδια. Όσο νωρίτερα τα βάλετε στη σωστή σειρά, τόσο πιο γρήγορα και εύκολα θα φτάσετε στο συμβόλαιο.
Ξεκινήστε από το πραγματικό συνολικό κόστος
Η τιμή αγγελίας δεν είναι το συνολικό ποσό που θα χρειαστείτε. Πριν ξεκινήσετε αναζήτηση, ορίστε το κεφάλαιο που διαθέτετε και υπολογίστε χωριστά τα έξοδα μεταβίβασης, συμβολαιογράφου, νομικού και τεχνικού ελέγχου, κτηματολογικών πράξεων, μεσιτικής αμοιβής όπου υπάρχει και τυχόν εργασίες ανακαίνισης.
Αν η αγορά θα χρηματοδοτηθεί με στεγαστικό ή επενδυτικό δάνειο, μην θεωρείτε δεδομένο ότι η τράπεζα θα καλύψει όλο το τίμημα. Το ποσό εξαρτάται από το εισόδημα, τις υφιστάμενες υποχρεώσεις, το προφίλ του αιτούντος, την εκτίμηση του ακινήτου και την πολιτική κάθε τράπεζας. Χρειάζεστε, επομένως, ίδια συμμετοχή και ένα λογικό περιθώριο για απρόβλεπτα έξοδα.
Η άμεση προέγκριση πριν δεσμευτείτε για ένα ακίνητο σάς δίνει ουσιαστικό πλεονέκτημα. Γνωρίζετε το ρεαλιστικό εύρος χρηματοδότησης, διαπραγματεύεστε με μεγαλύτερη σιγουριά και αποφεύγετε να χάσετε χρόνο σε επιλογές που δεν ταιριάζουν στον προϋπολογισμό σας.
Οδηγός αγοράς ακινήτου εξ αποστάσεως: η σωστή σειρά
Η απομακρυσμένη αγορά δεν είναι απλώς μια σειρά από e-mails. Απαιτεί ανθρώπους στην Ελλάδα που λειτουργούν συντονισμένα και ενημερώνουν τον αγοραστή με σαφήνεια. Η διαδικασία μπορεί να οργανωθεί σε πέντε πρακτικά βήματα.
1. Επιλέξτε ακίνητα με στοιχεία, όχι μόνο με φωτογραφίες
Ζητήστε πλήρη περιγραφή, ακριβή τοποθεσία, κάτοψη, τετραγωνικά, έτος κατασκευής, ενεργειακή κλάση, κατάσταση κοινοχρήστων και σαφείς πληροφορίες για πιθανές εργασίες. Μια ζωντανή βιντεοκλήση μέσα στο ακίνητο είναι πολύ πιο χρήσιμη από ένα επεξεργασμένο βίντεο παρουσίασης.
Κατά την απομακρυσμένη ξενάγηση, ζητήστε να δείτε σημεία που συχνά μένουν εκτός κάδρου: όψεις, μπαλκόνια, κουφώματα, υδραυλικά, πίνακα ηλεκτρολογικής εγκατάστασης, αποθήκη, θέση στάθμευσης και κοινόχρηστους χώρους. Αν πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο, εξετάστε και τη ζήτηση της περιοχής, την προσβασιμότητα και το πιθανό κόστος αναβάθμισης.
2. Μην παραλείψετε τον τεχνικό έλεγχο
Ο μηχανικός δεν ελέγχει μόνο αν το ακίνητο φαίνεται προσεγμένο. Εξετάζει εάν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις, αν τα στοιχεία συμφωνούν με τα σχέδια και αν μπορούν να εκδοθούν τα απαραίτητα έγγραφα για τη μεταβίβαση. Ελέγχει επίσης ζητήματα που επηρεάζουν την αξία και τη μελλοντική αξιοποίηση, όπως αυθαίρετες κατασκευές ή εκκρεμότητες τακτοποίησης.
Για ένα παλαιότερο σπίτι, η τεχνική εικόνα είναι καθοριστική για την προσφορά σας. Μια χαμηλότερη τιμή αγοράς μπορεί να μην είναι συμφέρουσα αν ακολουθούν άμεσα δαπάνες για ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, μόνωση ή ανακαίνιση. Ζητήστε μια ρεαλιστική πρώτη εκτίμηση κόστους πριν αποφασίσετε.
3. Αναθέστε ανεξάρτητο νομικό έλεγχο
Πριν δοθεί προκαταβολή, δικηγόρος πρέπει να ελέγξει τους τίτλους ιδιοκτησίας, τις μεταγραφές ή κτηματολογικές εγγραφές, τυχόν βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις, διεκδικήσεις και λοιπές εκκρεμότητες. Ο έλεγχος αυτός δεν είναι τυπική διαδικασία. Είναι η βασική σας προστασία απέναντι σε προβλήματα που δεν φαίνονται σε μια επίσκεψη.
Αν αγοράζετε από περισσότερους ιδιοκτήτες, από κληρονόμους ή ακίνητο με σύνθετο ιστορικό, ο χρόνος του ελέγχου μπορεί να αυξηθεί. Αυτό δεν είναι απαραίτητα αρνητικό. Είναι προτιμότερο να καθυστερήσει λίγο η υπογραφή παρά να αναλάβετε έναν κίνδυνο που θα μπορούσε να είχε εντοπιστεί έγκαιρα.
4. Οργανώστε ΑΦΜ, τραπεζικό λογαριασμό και πληρεξούσιο
Για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα απαιτείται ελληνικό ΑΦΜ και κατά κανόνα εκπροσώπηση από λογιστή για τις φορολογικές διαδικασίες. Αν δεν μπορείτε να ταξιδέψετε, ένα ειδικό πληρεξούσιο μπορεί να επιτρέψει σε πρόσωπο της εμπιστοσύνης σας να ενεργεί για συγκεκριμένες ενέργειες, σύμφωνα με τις οδηγίες του συμβολαιογράφου και του δικηγόρου σας.
Το περιεχόμενο του πληρεξουσίου χρειάζεται προσοχή. Πρέπει να καλύπτει ακριβώς όσα απαιτούνται, χωρίς αόριστες εξουσιοδοτήσεις που δεν εξυπηρετούν τον σκοπό σας. Αν εκδοθεί στο εξωτερικό, μπορεί να απαιτούνται πρόσθετες διατυπώσεις, ανάλογα με τη χώρα έκδοσης. Μην αφήσετε αυτό το θέμα για τις τελευταίες ημέρες πριν το συμβόλαιο.
5. Κρατήστε την προκαταβολή υπό έλεγχο
Η προκαταβολή μπορεί να βοηθήσει να δεσμευτεί προσωρινά ένα ακίνητο, αλλά πρέπει να καταβάλλεται μόνο με γραπτούς, ξεκάθαρους όρους. Συμφωνήστε τι ακριβώς συμβαίνει αν ο νομικός ή τεχνικός έλεγχος αναδείξει σοβαρό πρόβλημα ή αν δεν εγκριθεί η χρηματοδότηση υπό τις συμφωνημένες προϋποθέσεις.
Μην μεταφέρετε χρήματα με βάση προφορικές διαβεβαιώσεις ή πίεση ότι υπάρχει άλλος ενδιαφερόμενος. Ένα σωστό χρονοδιάγραμμα και η έγγραφη τεκμηρίωση προστατεύουν και τον αγοραστή και τον πωλητή.
Χρηματοδότηση από το εξωτερικό χωρίς άσκοπες καθυστερήσεις
Οι κάτοικοι εξωτερικού μπορούν να εξετάσουν λύσεις χρηματοδότησης για αγορά ή αξιοποίηση ακινήτου στην Ελλάδα, εφόσον πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια. Η αξιολόγηση συνήθως βασίζεται στη σταθερότητα και προέλευση του εισοδήματος, στη φορολογική εικόνα, στις υφιστάμενες δανειακές υποχρεώσεις και στα στοιχεία του ακινήτου που θα αποτελέσει εξασφάλιση.
Τα βασικά δικαιολογητικά μπορεί να περιλαμβάνουν αποδεικτικά ταυτότητας και διεύθυνσης, φορολογικά έγγραφα της χώρας κατοικίας, εκκαθαριστικά ή δηλώσεις εισοδήματος, μισθοδοσίες ή στοιχεία επαγγελματικής δραστηριότητας, κινήσεις λογαριασμών και έγγραφα που αποδεικνύουν την προέλευση της ίδιας συμμετοχής. Κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και η τράπεζα μπορεί να ζητήσει πρόσθετα έγγραφα.
Εδώ η προετοιμασία κάνει τη διαφορά. Με πλήρη φάκελο από την αρχή, περιορίζονται οι επαναλαμβανόμενες αιτήσεις για στοιχεία και διευκολύνεται η συγκριτική αξιολόγηση τραπεζικών επιλογών. Δεν επιλέγουμε δάνειο μόνο με βάση το επιτόκιο. Εξετάζουμε τη διάρκεια, τη μηνιαία δόση, τις προϋποθέσεις εκταμίευσης, τα έξοδα, την ευελιξία πρόωρης αποπληρωμής και το κατά πόσο η λύση ταιριάζει στο εισόδημά σας.
Η ABC Services, με συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες και συμβούλους με πολυετή τραπεζική εμπειρία, μπορεί να αξιολογήσει το αίτημά σας και να σας καθοδηγήσει από την εντελώς δωρεάν αρχική συμβουλευτική έως την προέγκριση και την εκταμίευση. Η επικοινωνία με τηλεδιάσκεψη βοηθά ιδιαίτερα όταν ο χρόνος σας βρίσκεται σε διαφορετική ζώνη ώρας.
Πώς να αποφύγετε τα πιο συχνά λάθη
Το πρώτο λάθος είναι να ξεκινά η αναζήτηση χωρίς ξεκάθαρη εικόνα χρηματοδότησης. Το δεύτερο είναι να θεωρείται η βιντεοκλήση υποκατάστατο του τεχνικού και νομικού ελέγχου. Το τρίτο είναι η βιαστική προκαταβολή, ειδικά όταν δεν έχουν συμφωνηθεί οι όροι επιστροφής της.
Υπάρχει και ένα λιγότερο προφανές λάθος: να βασίζεστε σε έναν μόνο άνθρωπο για όλες τις πλευρές της συναλλαγής. Ο μεσίτης, ο δικηγόρος, ο μηχανικός, ο συμβολαιογράφος, ο λογιστής και ο σύμβουλος χρηματοδότησης έχουν διαφορετικούς ρόλους. Η σωστή συνεργασία τους δεν περιπλέκει τη διαδικασία. Τη θωρακίζει.
Τι να κάνετε πριν δώσετε οριστική προσφορά
Πριν προχωρήσετε, επιβεβαιώστε ότι γνωρίζετε το συνολικό κόστος, ότι έχετε λάβει αρχική εικόνα χρηματοδότησης και ότι υπάρχει διαθέσιμος δικηγόρος και μηχανικός για άμεσο έλεγχο. Ζητήστε επίσης από τον πωλητή τα βασικά έγγραφα χωρίς καθυστέρηση, ώστε να μην χαθεί πολύτιμος χρόνος μετά τη συμφωνία της τιμής.
Η αγορά ακινήτου από απόσταση δεν χρειάζεται να είναι ένα άλμα πίστης. Με σωστή προέγκριση, ελέγχους και προσωπική καθοδήγηση, μπορείτε να προχωρήσετε με καθαρή εικόνα για το ακίνητο, τη χρηματοδότηση και κάθε επόμενο βήμα.