Έχετε λάβει θετική προέγκριση, έχετε εντοπίσει το ακίνητο που σας ενδιαφέρει και είστε έτοιμοι να προχωρήσετε. Τότε εύλογα γεννιέται η απορία: μπορεί να απορριφθεί προέγκριση στεγαστικού; Η σύντομη απάντηση είναι ναι, εφόσον αλλάξουν ουσιαστικά στοιχεία του φακέλου ή εφόσον το ακίνητο δεν περάσει τον τελικό έλεγχο της τράπεζας.
Η προέγκριση είναι ένα πολύ σημαντικό βήμα, αλλά δεν ταυτίζεται με την οριστική έγκριση και την εκταμίευση. Δείχνει ότι, με βάση τα εισοδήματα, τις υποχρεώσεις και τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί, η χρηματοδότηση είναι κατ’ αρχήν εφικτή. Η τελική απόφαση λαμβάνεται όταν η τράπεζα εξετάσει πλήρως τόσο τον δανειολήπτη όσο και το συγκεκριμένο ακίνητο.
Τι σημαίνει στην πράξη η προέγκριση στεγαστικού
Στην προέγκριση, η τράπεζα αξιολογεί κυρίως το οικονομικό σας προφίλ: τη σταθερότητα και το ύψος του εισοδήματος, τις υφιστάμενες δανειακές υποχρεώσεις, την πιστωτική συμπεριφορά και την ικανότητά σας να εξυπηρετείτε τη νέα μηνιαία δόση. Συνήθως προκύπτει ένα ενδεικτικό ποσό χρηματοδότησης και ένα χρονικό περιθώριο μέσα στο οποίο μπορείτε να αναζητήσετε ακίνητο.
Αυτό σας δίνει σαφές πλεονέκτημα στη διαπραγμάτευση με τον πωλητή. Γνωρίζετε το ρεαλιστικό σας budget, κινείστε γρήγορα και δεν δεσμεύεστε εύκολα για ακίνητο που ξεπερνά τις δυνατότητές σας. Παρ’ όλα αυτά, η τράπεζα θα χρειαστεί να επιβεβαιώσει τα στοιχεία σας ξανά πριν από την τελική έγκριση.
Παράλληλα, θα εξετάσει την εμπορική αξία, τη νομική κατάσταση και την τεχνική εικόνα του ακινήτου. Για τον λόγο αυτό, ακόμη και ένας πελάτης με καλή προέγκριση μπορεί να χρειαστεί να προσαρμόσει το ποσό του δανείου, την ίδια συμμετοχή του ή την επιλογή ακινήτου.
Πότε μπορεί να απορριφθεί η προέγκριση στεγαστικού
Η απόρριψη δεν σημαίνει πάντα ότι η αρχική αξιολόγηση ήταν λανθασμένη. Συχνά προκύπτει από νέα δεδομένα που δεν υπήρχαν ή δεν ήταν πλήρως διαθέσιμα κατά την προέγκριση. Οι βασικές περιπτώσεις είναι οι ακόλουθες.
Αλλάζει το εισόδημα ή η επαγγελματική κατάσταση
Αν στο διάστημα μεταξύ προέγκρισης και τελικής αίτησης μειωθεί το εισόδημά σας, αλλάξετε εργασία, λήξει μια σύμβαση ή ξεκινήσετε νέα επαγγελματική δραστηριότητα, η τράπεζα μπορεί να επανυπολογίσει την πιστοληπτική σας ικανότητα. Για έναν μισθωτό, η αλλαγή εργοδότη δεν οδηγεί αυτόματα σε αρνητική απόφαση, αλλά μπορεί να απαιτήσει πρόσθετα δικαιολογητικά ή χρόνο μέχρι να θεωρηθεί το νέο εισόδημα επαρκώς σταθερό.
Για ελεύθερους επαγγελματίες και επιχειρηματίες, ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν τα τελευταία φορολογικά στοιχεία, η συνέπεια των δηλωθέντων εισοδημάτων και η πορεία της δραστηριότητας. Ένα ποσό που φαινόταν διαθέσιμο με προηγούμενα δεδομένα μπορεί να αλλάξει όταν προσκομιστούν νεότερες δηλώσεις ή οικονομικά στοιχεία.
Προκύπτουν νέες οικονομικές υποχρεώσεις
Μια νέα πιστωτική κάρτα, ένα καταναλωτικό δάνειο, χρηματοδότηση αυτοκινήτου ή ακόμη και μια εγγύηση υπέρ τρίτου προσώπου επηρεάζουν τον συνολικό υπολογισμό. Η τράπεζα εξετάζει τη σχέση της δόσης του στεγαστικού με το διαθέσιμο εισόδημα μετά τις υφιστάμενες υποχρεώσεις.
Γι’ αυτό, από τη στιγμή της προέγκρισης έως την υπογραφή, είναι φρόνιμο να αποφύγετε νέες αιτήσεις χρηματοδότησης χωρίς να έχετε πρώτα εξετάσει την επίδρασή τους. Δεν πρόκειται για περιορισμό της καθημερινότητάς σας, αλλά για προστασία του φακέλου που ήδη αξιολογείται.
Υπάρχουν εκκρεμότητες στην πιστωτική εικόνα
Καθυστερήσεις σε δόσεις, κάρτες ή άλλες οφειλές μπορεί να εμφανιστούν στην τελική αξιολόγηση και να αλλάξουν το αποτέλεσμα. Το ίδιο μπορεί να συμβεί όταν υπάρχουν στοιχεία που δεν είχαν δηλωθεί πλήρως ή όταν η τράπεζα χρειάζεται διευκρινίσεις για παλαιότερες οφειλές και ρυθμίσεις.
Η καλύτερη τακτική είναι η πλήρης διαφάνεια από την αρχή. Μια παλαιότερη δυσκολία δεν αποκλείει σε κάθε περίπτωση τη χρηματοδότηση. Αν όμως εμφανιστεί αργά στη διαδικασία, περιορίζει τις επιλογές και μπορεί να προκαλέσει καθυστέρηση.
Η αξία του ακινήτου είναι χαμηλότερη από την τιμή αγοράς
Η τράπεζα αναθέτει εκτίμηση του ακινήτου σε πιστοποιημένο εκτιμητή. Αν η εκτιμώμενη εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από το συμφωνημένο τίμημα, το δάνειο συνήθως υπολογίζεται με βάση τη χαμηλότερη αξία, σύμφωνα με την πιστωτική πολιτική της εκάστοτε τράπεζας.
Αυτό δεν σημαίνει αναγκαστικά πλήρη απόρριψη. Μπορεί όμως να σημαίνει ότι χρειάζεται μεγαλύτερη ίδια συμμετοχή από τον αγοραστή ή επαναδιαπραγμάτευση της τιμής με τον πωλητή. Η έγκαιρη εκτίμηση του ακινήτου βοηθά να γνωρίζετε τις πραγματικές δυνατότητές σας πριν προχωρήσετε σε μη αναστρέψιμες δεσμεύσεις.
Εντοπίζονται νομικά ή τεχνικά θέματα στο ακίνητο
Η τελική έγκριση εξαρτάται και από τον νομικό και τεχνικό έλεγχο. Εκκρεμότητες στους τίτλους ιδιοκτησίας, πολεοδομικές παραβάσεις που δεν έχουν τακτοποιηθεί, ασυμφωνίες στα τετραγωνικά ή ζητήματα στο Κτηματολόγιο μπορεί να καθυστερήσουν ή να εμποδίσουν τη χρηματοδότηση.
Σε τέτοιες περιπτώσεις, η λύση συχνά βρίσκεται στην τακτοποίηση των εγγράφων από τον πωλητή και στους σωστούς ελέγχους από δικηγόρο και μηχανικό. Ο αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί ότι επειδή το ακίνητο είναι διαθέσιμο προς πώληση, είναι αυτομάτως και τραπεζικά χρηματοδοτήσιμο.
Πώς μειώνετε τον κίνδυνο απόρριψης
Το πρώτο βήμα είναι να ζητήσετε προέγκριση πριν καταβάλετε προκαταβολή ή υπογράψετε προσύμφωνο. Έτσι, η αναζήτηση ακινήτου βασίζεται σε πραγματικά οικονομικά δεδομένα και όχι σε εκτιμήσεις.
Δεύτερο βήμα είναι να καταθέσετε πλήρη και ακριβή στοιχεία. Εισοδήματα, δάνεια, κάρτες, φορολογικές υποχρεώσεις, οικογενειακή κατάσταση και τυχόν συνυποψήφιοι πρέπει να αποτυπώνονται σωστά. Η ελλιπής εικόνα μπορεί να δώσει μια αισιόδοξη προέγκριση που δεν θα επιβεβαιωθεί αργότερα.
Τρίτο βήμα είναι να διατηρήσετε σταθερό το οικονομικό σας προφίλ μέχρι την οριστική έγκριση. Αποφύγετε νέες οφειλές, φροντίστε για την εμπρόθεσμη πληρωμή κάθε υποχρέωσης και ενημερώστε άμεσα τον σύμβουλό σας αν αλλάξει κάτι σημαντικό στην εργασία ή στα εισοδήματά σας.
Τέλος, μην επιλέγετε ακίνητο μόνο με κριτήριο την τιμή ή την τοποθεσία. Ζητήστε έγκαιρα έλεγχο των διαθέσιμων εγγράφων και προβλέψτε ένα επαρκές ποσό για ίδια συμμετοχή, έξοδα αγοράς και πιθανή διαφορά μεταξύ τιμήματος και εκτιμημένης αξίας.
Τι γίνεται αν η τελική απάντηση είναι αρνητική
Μια αρνητική απάντηση από μία τράπεζα δεν σημαίνει ότι τελείωσε η δυνατότητα χρηματοδότησης. Κάθε τράπεζα έχει τη δική της πιστωτική πολιτική, διαφορετικές παραμέτρους αξιολόγησης και διαφορετική προσέγγιση ανά προφίλ πελάτη ή ακίνητο.
Το ουσιαστικό είναι να εντοπιστεί ο πραγματικός λόγος. Αν το θέμα είναι το ύψος της δόσης, μπορεί να χρειάζεται μικρότερο ποσό δανείου, μεγαλύτερη διάρκεια ή συνυποψήφιος. Αν αφορά την εκτίμηση του ακινήτου, μπορεί να απαιτείται υψηλότερη ίδια συμμετοχή. Αν υπάρχει νομική εκκρεμότητα, χρειάζεται πρώτα να λυθεί αυτή.
Η ABC Services αξιολογεί τον φάκελο και τις διαθέσιμες τραπεζικές επιλογές με βάση τα πραγματικά δεδομένα του πελάτη. Με συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες και εμπειρία στο στεγαστικό δάνειο, μπορεί να σας καθοδηγήσει γρήγορα, εύκολα και εντελώς δωρεάν στο σωστό επόμενο βήμα, ακόμη και όταν βρίσκεστε στο εξωτερικό.
Συχνές ερωτήσεις
Η προέγκριση δεσμεύει την τράπεζα;
Όχι απόλυτα. Η προέγκριση γίνεται με βάση τα στοιχεία που είναι διαθέσιμα εκείνη τη στιγμή και υπό την προϋπόθεση ότι θα επιβεβαιωθούν στην τελική αξιολόγηση. Απαιτούνται επίσης θετικά αποτελέσματα στον έλεγχο και στην εκτίμηση του ακινήτου.
Για πόσο χρόνο ισχύει μια προέγκριση;
Η διάρκεια διαφέρει ανά τράπεζα και περίπτωση. Συνήθως έχει συγκεκριμένη χρονική ισχύ, επειδή οικονομικά και φορολογικά δεδομένα μπορεί να αλλάξουν. Πριν κάνετε προσφορά για ακίνητο, επιβεβαιώστε ότι η προέγκρισή σας παραμένει ενεργή.
Μπορώ να αγοράσω ακριβότερο ακίνητο από το ποσό της προέγκρισης;
Ναι, εφόσον καλύπτετε τη διαφορά με δικά σας κεφάλαια και η εκτίμηση του ακινήτου το επιτρέπει. Χρειάζεται όμως να συνυπολογίσετε όλα τα έξοδα αγοράς, ώστε η ίδια συμμετοχή σας να είναι πραγματικά διαθέσιμη.
Η σωστή προέγκριση δεν είναι απλώς ένα αρχικό «ναι». Είναι ο τρόπος να κινηθείτε με καθαρό πλάνο, να διαπραγματευτείτε με σιγουριά και να φτάσετε στην τελική έγκριση χωρίς απρόοπτα που θα μπορούσαν να είχαν προβλεφθεί.