Η τιμή που συμφωνείτε με τον πωλητή δεν είναι το τελικό ποσό που θα χρειαστείτε. Τα 8 έξοδα αγοράς με δανεισμό μπορούν να επηρεάσουν ουσιαστικά το αρχικό κεφάλαιο που πρέπει να έχετε διαθέσιμο, ακόμη και όταν η δανειακή σας έγκριση είναι υψηλή. Η σωστή προετοιμασία από την αρχή σάς βοηθά να αποφύγετε καθυστερήσεις στο συμβόλαιο, πιέσεις στην τελευταία στιγμή και επιλογές που δεν εξυπηρετούν τον προϋπολογισμό σας.
Στην αγορά ακινήτου με στεγαστικό δάνειο, ο αγοραστής συνήθως καλύπτει με ίδια κεφάλαια όχι μόνο τη συμμετοχή του στην αξία του ακινήτου, αλλά και τα έξοδα της συναλλαγής. Το ακριβές ποσό εξαρτάται από το είδος του ακινήτου, την περιοχή, το αν πρόκειται για νεόδμητο ή μεταχειρισμένο, την τράπεζα και τα χαρακτηριστικά του φακέλου σας.
Τα 8 έξοδα αγοράς ακινήτου με δανεισμό
1. Φόρος μεταβίβασης ή ΦΠΑ
Για τα περισσότερα μεταχειρισμένα ακίνητα, ο φόρος μεταβίβασης αποτελεί το βασικό φορολογικό κόστος της αγοράς. Υπολογίζεται κατά κανόνα με συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας, μαζί με τις σχετικές επιβαρύνσεις που προβλέπονται. Η φορολογητέα αξία μπορεί να είναι η αντικειμενική ή η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο, ανάλογα με το ποια είναι υψηλότερη.
Στα νεόδμητα, το φορολογικό καθεστώς μπορεί να διαφέρει και σε ορισμένες περιπτώσεις να εφαρμόζεται ΦΠΑ αντί φόρου μεταβίβασης. Υπάρχουν επίσης προϋποθέσεις απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Δεν αρκεί, λοιπόν, να υπολογίσετε ένα γενικό ποσοστό: πριν καταθέσετε προσφορά, χρειάζεται έλεγχος των πραγματικών δεδομένων του συγκεκριμένου ακινήτου.
2. Αμοιβή συμβολαιογράφου
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, ελέγχει τα απαραίτητα στοιχεία της πράξης και διαχειρίζεται κρίσιμα βήματα για την ολοκλήρωσή της. Η αμοιβή του συνδέεται με την αξία του συμβολαίου και επιβαρύνεται με ΦΠΑ, ενώ μπορεί να προκύψουν επιπλέον χρεώσεις για αντίγραφα, δηλώσεις και επιμέρους πράξεις.
Όταν υπάρχει δάνειο, συχνά απαιτείται και ξεχωριστή συμβολαιογραφική πράξη για την προσημείωση ή άλλες διαδικασίες εξασφάλισης. Ζητήστε μια αναλυτική εκτίμηση εξόδων πριν οριστεί η υπογραφή. Έτσι θα γνωρίζετε τι αφορά την αγορά και τι σχετίζεται ειδικά με τη χρηματοδότηση.
3. Δικηγορικός έλεγχος και αμοιβή δικηγόρου
Ο νομικός έλεγχος του ακινήτου δεν είναι σημείο για οικονομία. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας, τυχόν βάρη, διεκδικήσεις, υποθήκες, κατασχέσεις και τη συνέχεια των μεταβιβάσεων. Ο έλεγχος αυτός είναι ιδιαίτερα σημαντικός σε παλαιότερα ακίνητα, σε κληρονομιές ή όταν υπάρχουν σύνθετα ιδιοκτησιακά δεδομένα.
Η αμοιβή διαφέρει ανάλογα με την πολυπλοκότητα του ελέγχου και τον χρόνο που απαιτείται. Μπορεί να μοιάζει με πρόσθετο κόστος, όμως μια έγκαιρη νομική διαπίστωση προστατεύει τον αγοραστή από πολύ μεγαλύτερα προβλήματα μετά την υπογραφή.
4. Μεσιτική αμοιβή
Αν η εύρεση του ακινήτου έγινε μέσω μεσίτη, προβλέπεται συνήθως μεσιτική αμοιβή, η οποία συμφωνείται μεταξύ των μερών και επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Πριν δεσμευτείτε με προσφορά ή προκαταβολή, επιβεβαιώστε γραπτώς το ποσοστό, το ποσό, τον χρόνο καταβολής και τις υπηρεσίες που περιλαμβάνονται.
Δεν συμμετέχει κάθε αγορά μεσίτης και δεν ακολουθούν όλες οι συνεργασίες την ίδια χρέωση. Για αυτό το κόστος δεν πρέπει να υπολογίζεται αυτόματα, αλλά να συμπεριλαμβάνεται στον συνολικό προϋπολογισμό μόλις οριστικοποιηθεί η διαδικασία αναζήτησης.
5. Έξοδα κτηματολογίου, υποθηκοφυλακείου και μεταγραφής
Μετά την υπογραφή του συμβολαίου, η αγορά πρέπει να καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο. Τα δικαιώματα καταχώρισης και μεταγραφής αποτελούν υποχρεωτικό μέρος της ολοκλήρωσης της συναλλαγής.
Το ύψος τους εξαρτάται από την περιοχή, την αξία της πράξης και το αρμόδιο γραφείο. Αν χορηγείται δάνειο με προσημείωση, υπάρχουν επιπλέον έξοδα για την καταχώριση της εξασφάλισης υπέρ της τράπεζας. Η πρόβλεψη αυτών των ποσών είναι απαραίτητη, γιατί η εκταμίευση συνδέεται συχνά με την ολοκλήρωση συγκεκριμένων νομικών ενεργειών.
6. Έξοδα εκτίμησης ακινήτου από την τράπεζα
Η τράπεζα αξιολογεί την εμπορική αξία του ακινήτου μέσω εκτιμητή. Η εκτίμηση αυτή δεν γίνεται απλώς για τυπικούς λόγους: επηρεάζει το ποσό που μπορεί τελικά να χρηματοδοτηθεί. Αν η τραπεζική εκτίμηση είναι χαμηλότερη από τη συμφωνημένη τιμή αγοράς, μπορεί να χρειαστείτε μεγαλύτερη ίδια συμμετοχή.
Το κόστος εκτίμησης συνήθως βαρύνει τον δανειολήπτη. Πριν προχωρήσετε σε οριστικές δεσμεύσεις, είναι χρήσιμο να έχετε μια ρεαλιστική εικόνα της αξίας του ακινήτου και του ποσοστού χρηματοδότησης που είναι πιθανό να εγκριθεί.
7. Έξοδα φακέλου, έγκρισης και προσημείωσης δανείου
Ανάλογα με την τράπεζα και το προϊόν, μπορεί να υπάρχουν έξοδα εξέτασης ή διαχείρισης του δανείου, καθώς και χρεώσεις που σχετίζονται με την εγγραφή προσημείωσης. Η προσημείωση είναι η εξασφάλιση που ζητείται συνήθως από την τράπεζα για ένα στεγαστικό δάνειο και περιλαμβάνει δικαστικά, νομικά και καταχωριστικά έξοδα.
Εδώ χρειάζεται προσεκτική σύγκριση. Δεν έχει σημασία μόνο το ονομαστικό επιτόκιο, αλλά το συνολικό κόστος της χρηματοδότησης, οι υποχρεωτικές διαδικασίες και ο χρόνος που απαιτείται μέχρι την εκταμίευση. Μια σωστή προέγκριση δείχνει νωρίς ποιο ποσό είναι εφικτό και ποια έξοδα πρέπει να καλυφθούν από διαθέσιμα κεφάλαια.
8. Ασφάλιση ακινήτου και πιθανή ασφάλιση δανειολήπτη
Η ασφάλιση του ακινήτου έναντι βασικών κινδύνων, όπως πυρκαγιά και σεισμός, είναι συνήθης προϋπόθεση σε στεγαστικά δάνεια. Το ασφάλιστρο εξαρτάται από το ακίνητο, την ασφαλισμένη αξία και τις καλύψεις που θα επιλέξετε. Η ανανέωσή του αποτελεί επαναλαμβανόμενο ετήσιο κόστος και όχι μόνο έξοδο της ημέρας αγοράς.
Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να εξεταστεί και ασφάλιση ζωής ή προστασίας δανείου. Δεν είναι κάθε κάλυψη υποχρεωτική ούτε ταιριάζει σε όλους. Αξίζει να διαχωρίζετε τι ζητεί υποχρεωτικά η τράπεζα από τις προαιρετικές παροχές, ώστε η τελική απόφαση να καλύπτει πραγματικές ανάγκες.
Πόσα ίδια κεφάλαια χρειάζονται πραγματικά;
Η απάντηση δεν προκύπτει μόνο από το ποσοστό που χρηματοδοτεί η τράπεζα. Αν, για παράδειγμα, το δάνειο καλύπτει μέρος της αξίας αγοράς, ο αγοραστής πρέπει να υπολογίσει τη διαφορά της συμμετοχής του, τον φόρο ή τον ΦΠΑ όπου εφαρμόζεται, τα συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά έξοδα, τις αμοιβές επαγγελματιών και τα τραπεζικά έξοδα.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν η τιμή που συμφωνείτε είναι υψηλότερη από την εκτίμηση της τράπεζας. Σε αυτή την περίπτωση, η πρόσθετη διαφορά συνήθως δεν καλύπτεται από το δάνειο. Για αυτό η προέγκριση πριν από την τελική επιλογή ακινήτου είναι ένα πρακτικό βήμα που δίνει ασφάλεια στη διαπραγμάτευση.
Οργανώστε τον φάκελό σας πριν δώσετε προκαταβολή
Μια προκαταβολή χωρίς καθαρή εικόνα χρηματοδότησης μπορεί να δημιουργήσει πίεση. Πριν δεσμευτείτε, συγκεντρώστε τα βασικά εισοδηματικά και φορολογικά δικαιολογητικά, εξετάστε τη δυνατότητα δανεισμού σας και ζητήστε αναλυτική καταγραφή των αναμενόμενων εξόδων. Για κατοίκους εξωτερικού, η έγκαιρη οργάνωση είναι ακόμη πιο κρίσιμη, καθώς αρκετές ενέργειες μπορούν να σχεδιαστούν απομακρυσμένα.
Η ABC Services μπορεί να αξιολογήσει δωρεάν το αίτημά σας, να σας κατευθύνει στη σωστή τραπεζική επιλογή και να οργανώσει γρήγορα και εύκολα τα επόμενα βήματα προς την προέγκριση. Με εμπειρία στο τραπεζικό περιβάλλον και συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες, η σωστή καθοδήγηση ξεκινά πριν από την προσφορά για το ακίνητο – όταν έχετε ακόμη χρόνο να αποφασίσετε με άνεση.