Η ημέρα του συμβολαίου πλησιάζει, ο πωλητής περιμένει την πληρωμή και εσείς έχετε λάβει θετική απάντηση από την τράπεζα. Σε αυτό το σημείο, η εκταμίευση στεγαστικού δανείου είναι το στάδιο που μετατρέπει την έγκριση σε πραγματική χρηματοδότηση. Δεν γίνεται, όμως, αυτόματα μόλις εγκριθεί το αίτημά σας. Προϋποθέτει έναν τελικό έλεγχο του ακινήτου, των εγγράφων και των συμβατικών όρων.
Η σωστή προετοιμασία μειώνει τις καθυστερήσεις και σας επιτρέπει να προγραμματίσετε με ασφάλεια την αγορά. Δείτε τι ακολουθεί από την έγκριση έως την καταβολή του ποσού.
Τι σημαίνει εκταμίευση στεγαστικού δανείου
Η εκταμίευση είναι η καταβολή του εγκεκριμένου ποσού από την τράπεζα, συνήθως προς τον πωλητή του ακινήτου. Στην αγορά κατοικίας, τα χρήματα δεν κατατίθενται κατά κανόνα ελεύθερα στον λογαριασμό του δανειολήπτη, επειδή το δάνειο συνδέεται με συγκεκριμένο ακίνητο και με την εγγραφή εξασφάλισης υπέρ της τράπεζας.
Η προέγκριση δείχνει, με βάση τα εισοδήματα, τις υποχρεώσεις και το προφίλ σας, ότι μπορείτε καταρχήν να χρηματοδοτηθείτε. Η οριστική έγκριση προσδιορίζει το ποσό και τους όρους. Η εκταμίευση έρχεται μετά, όταν έχουν εκπληρωθεί όλοι οι όροι που αναγράφονται στην εγκριτική απόφαση.
Αυτή η διάκριση έχει πρακτική αξία. Μην αντιμετωπίζετε μια προέγκριση ως εγγύηση ότι το ποσό θα είναι διαθέσιμο σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Η νομική και τεχνική εικόνα του ακινήτου, η εκτίμηση της αξίας του και η ολοκλήρωση των συμβολαιογραφικών διαδικασιών επηρεάζουν τον τελικό χρόνο.
Ποια είναι τα βασικά στάδια μέχρι την εκταμίευση στεγαστικού δανείου
Μετά την έγκριση, η τράπεζα σας καλεί να αποδεχθείτε τους όρους χρηματοδότησης. Ακολουθεί η συγκέντρωση των τελικών δικαιολογητικών, ο έλεγχος τίτλων και η προετοιμασία της σύμβασης δανείου. Παράλληλα, ο συμβολαιογράφος οργανώνει το συμβόλαιο αγοραπωλησίας και την πράξη προσημείωσης ή υποθήκης, ανάλογα με τη δομή της χρηματοδότησης.
Η τράπεζα χρειάζεται να επιβεβαιώσει ότι το ακίνητο που θα αποτελέσει εξασφάλιση είναι αυτό που είχε αξιολογηθεί και ότι δεν υπάρχουν νομικά ή πολεοδομικά ζητήματα που εμποδίζουν τη χρηματοδότηση. Η εκτίμηση του ακινήτου είναι επίσης κρίσιμη: το δάνειο υπολογίζεται με βάση πολιτικές χρηματοδότησης και την εκτιμώμενη αξία, όχι μόνο το τίμημα που συμφωνήσατε με τον πωλητή.
Όταν υπογραφούν η δανειακή σύμβαση και τα απαραίτητα συμβολαιογραφικά έγγραφα, καταχωριστεί η εξασφάλιση και ολοκληρωθούν οι έλεγχοι της τράπεζας, δίνεται η εντολή πληρωμής. Σε πολλές περιπτώσεις, η πίστωση του πωλητή γίνεται την ημέρα της υπογραφής ή αμέσως μετά την ολοκλήρωση των προβλεπόμενων καταχωρίσεων. Ο ακριβής χρόνος εξαρτάται από την τράπεζα, το υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο και την πληρότητα του φακέλου.
Τα έγγραφα που συχνά καθορίζουν τον χρόνο
Ο φάκελος διαφέρει ανά ακίνητο και τράπεζα, αλλά ορισμένα έγγραφα επανέρχονται σχεδόν σε κάθε αγορά. Η έγκαιρη συλλογή τους αποτρέπει διορθώσεις λίγο πριν από το συμβόλαιο.
- Τίτλοι κτήσης του πωλητή και πιστοποιητικά μεταγραφής ή καταχώρισης.
- Οικοδομική άδεια, σχέδια, βεβαιώσεις μηχανικού και στοιχεία νομιμότητας του ακινήτου.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, φορολογική ενημερότητα και τα στοιχεία που απαιτούνται για τη μεταβίβαση.
- Ασφαλιστήριο κατοικίας, όταν απαιτείται από τους όρους του δανείου, με τις προβλεπόμενες καλύψεις.
- Έγγραφα ταυτοποίησης, εισοδήματος και τραπεζικών στοιχείων των δανειοληπτών ή εγγυητών, εφόσον ζητηθούν επικαιροποιημένα.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, εκκρεμότητες σε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, κληρονομικά θέματα ή διαφορές ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου και στα σχέδια. Αυτά δεν σημαίνουν απαραίτητα ότι η αγορά δεν μπορεί να προχωρήσει. Σημαίνουν, όμως, ότι η λύση πρέπει να βρεθεί πριν οριστεί οριστικά η ημερομηνία εκταμίευσης.
Πόσα χρήματα εκταμιεύονται και σε ποιον
Το ποσό της εκταμίευσης δεν ταυτίζεται πάντα με το συνολικό τίμημα αγοράς. Η τράπεζα χρηματοδοτεί συνήθως ποσοστό της εμπορικής αξίας ή του τιμήματος, σύμφωνα με το χαμηλότερο από τα δύο και με την πιστοδοτική πολιτική της. Ο αγοραστής καλύπτει με ίδια κεφάλαια τη διαφορά, καθώς και τα έξοδα μεταβίβασης, συμβολαιογράφου, νομικού και τεχνικού ελέγχου, προσημείωσης και ασφάλισης.
Αν, για παράδειγμα, συμφωνήσετε αγορά στα 200.000 ευρώ αλλά η εκτίμηση είναι χαμηλότερη, η διαθέσιμη χρηματοδότηση μπορεί να υπολογιστεί πάνω στην εκτιμώμενη αξία. Για αυτό είναι χρήσιμο να γνωρίζετε από νωρίς όχι μόνο το πιθανό ύψος του δανείου, αλλά και το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που πρέπει να έχετε διαθέσιμο.
Στις περισσότερες αγοραπωλησίες, η τράπεζα καταβάλλει το δανειακό ποσό απευθείας στον πωλητή, με τον τρόπο που προβλέπει το συμβόλαιο και οι εσωτερικές διαδικασίες της. Αν υπάρχει προκαταβολή ή προσύμφωνο, πρέπει να είναι απολύτως σαφές ποιο ποσό έχει ήδη καταβληθεί, από ποιον λογαριασμό και πώς αποδεικνύεται.
Τι μπορεί να καθυστερήσει την πληρωμή
Οι καθυστερήσεις δεν οφείλονται πάντα στην τράπεζα. Συχνά προκύπτουν επειδή ένα έγγραφο έχει λήξει, λείπει μια υπογραφή ή εντοπίζεται ασυμφωνία στα στοιχεία του ακινήτου. Μια ασφαλιστική κάλυψη που δεν πληροί τους όρους, μια εκκρεμής άρση βάρους ή μια καθυστέρηση στην καταχώριση της προσημείωσης μπορούν επίσης να μετακινήσουν την ημερομηνία.
Για τον λόγο αυτό, είναι συνετό να μην κλείνετε μετακόμιση, εργασίες ανακαίνισης ή παράδοση κλειδιών θεωρώντας δεδομένη μια ημερομηνία πριν λάβετε σαφή επιβεβαίωση ότι ο φάκελος είναι πλήρης. Αν η αγορά σας έχει αυστηρό χρονοδιάγραμμα, ενημερώστε έγκαιρα όλους τους εμπλεκόμενους – τράπεζα, συμβολαιογράφο, δικηγόρο, μηχανικό και πωλητή.
Για κατοίκους εξωτερικού, η οργάνωση είναι ακόμη πιο σημαντική. Πληρεξούσια, επικυρώσεις, φορολογικές υποχρεώσεις και η αποστολή πρωτότυπων εγγράφων θέλουν χρόνο. Η εξ αποστάσεως υποστήριξη και η έγκαιρη τηλεδιάσκεψη με έναν εξειδικευμένο σύμβουλο μπορούν να περιορίσουν άσκοπες μετακινήσεις και διορθώσεις της τελευταίας στιγμής.
Εκταμίευση για ανέγερση ή ανακαίνιση
Η διαδικασία αλλάζει όταν το δάνειο αφορά ανέγερση, αποπεράτωση ή εργασίες ανακαίνισης. Εκεί η εκταμίευση μπορεί να γίνεται τμηματικά, σε δόσεις που συνδέονται με την πρόοδο των εργασιών και τους ελέγχους που ορίζει η τράπεζα.
Πριν από κάθε δόση, ενδέχεται να απαιτείται επιβεβαίωση ότι ολοκληρώθηκε το αντίστοιχο στάδιο. Ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα εργασιών, προϋπολογισμός με περιθώριο για απρόβλεπτα έξοδα και συντονισμός με μηχανικό βοηθούν ώστε η χρηματοδότηση να ακολουθεί την πραγματική πρόοδο του έργου.
Πώς να προετοιμαστείτε σωστά
Ξεκινήστε με προέγκριση πριν δεσμευτείτε για ακίνητο. Έτσι γνωρίζετε το πιθανό εύρος χρηματοδότησης και διαπραγματεύεστε με μεγαλύτερη ασφάλεια. Στη συνέχεια, ζητήστε να ενημερωθείτε γραπτώς για τους όρους που πρέπει να καλυφθούν πριν από την εκταμίευση, καθώς και για τα έξοδα που δεν καλύπτει το δάνειο.
Κρατήστε έναν κοινό φάκελο με όλα τα έγγραφα και ελέγξτε ότι τα στοιχεία σας είναι ίδια σε κάθε έντυπο: ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ, διεύθυνση, ποσοστά συνιδιοκτησίας και στοιχεία ακινήτου. Μικρές αναντιστοιχίες μπορούν να απαιτήσουν διορθώσεις σε συμβόλαια ή τραπεζικά έγγραφα.
Η ABC Services μπορεί να σας καθοδηγήσει εντελώς δωρεάν από την άμεση προέγκριση έως τον συντονισμό των επόμενων τραπεζικών βημάτων, αξιοποιώντας συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες και πολυετή τραπεζική εμπειρία. Η σωστή καθοδήγηση δεν αντικαθιστά τον νομικό ή τεχνικό έλεγχο, αλλά σας βοηθά να ξέρετε τι ζητείται, πότε ζητείται και ποιος πρέπει να το αναλάβει.
Η εκταμίευση δεν είναι απλώς η τελευταία υπογραφή πριν από τα κλειδιά. Είναι το σημείο όπου η καλή οργάνωση ανταμείβεται. Με καθαρό φάκελο, ρεαλιστικό προγραμματισμό και προσωπική υποστήριξη, μπορείτε να φτάσετε στην αγορά του ακινήτου σας με πολύ λιγότερη πίεση και περισσότερη σιγουριά.