Η ερώτηση «πότε γίνεται η εκταμίευση δανείου» συνήθως προκύπτει όταν η αγορά ακινήτου έχει ήδη συμφωνηθεί, τα συμβόλαια πλησιάζουν και ο χρόνος πιέζει. Η σύντομη απάντηση είναι ότι η εκταμίευση γίνεται αφού ολοκληρωθούν όλες οι προϋποθέσεις που θέτει η τράπεζα. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί η έγκριση του δανείου: πρέπει να έχουν υπογραφεί οι συμβάσεις, να έχουν ελεγχθεί τα έγγραφα του ακινήτου και να έχουν καλυφθεί οι απαραίτητες εξασφαλίσεις.
Για τον αγοραστή, η διαφορά ανάμεσα στην έγκριση και στην εκταμίευση είναι καθοριστική. Η έγκριση επιβεβαιώνει ότι η τράπεζα προτίθεται να σας χρηματοδοτήσει. Η εκταμίευση είναι η πραγματική καταβολή των χρημάτων, συνήθως προς τον πωλητή ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, σε τμηματικές πληρωμές για εργασίες ανακαίνισης ή ανέγερσης.
Πότε γίνεται η εκταμίευση δανείου για αγορά κατοικίας
Στο στεγαστικό δάνειο για αγορά ακινήτου, η εκταμίευση γίνεται κατά κανόνα την ημέρα της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου ή αμέσως μετά, ανάλογα με τη διαδικασία της τράπεζας και του συμβολαιογράφου. Η τράπεζα καταθέτει το εγκεκριμένο ποσό στον λογαριασμό που προβλέπεται στη δανειακή σύμβαση, συνήθως απευθείας στον πωλητή.
Πριν φτάσετε σε αυτό το στάδιο, έχουν προηγηθεί η αξιολόγηση της πιστοληπτικής σας ικανότητας, η εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου και ο νομικός και τεχνικός έλεγχος των τίτλων. Εφόσον δεν προκύψει κάποιο ζήτημα, υπογράφεται η δανειακή σύμβαση και οργανώνεται η προσημείωση υποθήκης ή άλλη εξασφάλιση που έχει συμφωνηθεί.
Δεν υπάρχει ένα ίδιο χρονοδιάγραμμα για κάθε υπόθεση. Αν ο φάκελος είναι πλήρης, το ακίνητο είναι νομικά και τεχνικά καθαρό και όλοι οι εμπλεκόμενοι είναι διαθέσιμοι, η τελική εκταμίευση μπορεί να οργανωθεί γρήγορα. Αν όμως απαιτούνται διορθώσεις σε έγγραφα, πρόσθετες βεβαιώσεις ή νέα αξιολόγηση στοιχείων, η ημερομηνία μετακινείται.
Η έγκριση δεν σημαίνει αυτόματη πληρωμή
Μια προέγκριση ή ακόμη και μια οριστική πιστοδοτική έγκριση είναι σημαντικό βήμα, αλλά δεν αποτελεί εντολή πληρωμής. Η τράπεζα χρειάζεται να διασφαλίσει ότι το ακίνητο που θα χρηματοδοτήσει ανταποκρίνεται στους όρους της, ότι η εξασφάλιση έχει προχωρήσει σωστά και ότι δεν έχει αλλάξει ουσιαστικά η οικονομική σας εικόνα μέχρι την υπογραφή.
Για παράδειγμα, μια αλλαγή εργασίας, μια νέα δανειακή υποχρέωση ή μια εκκρεμότητα στους τίτλους ιδιοκτησίας μπορεί να απαιτήσει επανεξέταση. Γι’ αυτό είναι συνετό να αποφεύγετε νέες χρηματοδοτήσεις και μεγάλες πιστωτικές δεσμεύσεις μέχρι να ολοκληρωθεί η εκταμίευση.
Τα βασικά βήματα πριν από την εκταμίευση
Η διαδικασία είναι πιο προβλέψιμη όταν γνωρίζετε από νωρίς τι ελέγχεται. Μετά την αρχική προέγκριση και την επιλογή ακινήτου, η τράπεζα εξετάζει την αξία του και τους τίτλους του. Παράλληλα, επικαιροποιεί τα εισοδηματικά και φορολογικά στοιχεία του δανειολήπτη.
Στη συνέχεια, προετοιμάζεται η δανειακή σύμβαση. Ο δανειολήπτης ενημερώνεται για το επιτόκιο, τη δόση, τη διάρκεια, τις τυχόν δαπάνες και τους όρους πρόωρης αποπληρωμής. Αυτό είναι το σημείο όπου πρέπει να υπάρχει απόλυτη σαφήνεια: πόσο είναι το τελικό δάνειο, ποια ίδια κεφάλαια πρέπει να διαθέσετε και ποια έξοδα δεν καλύπτονται από τη χρηματοδότηση.
Μετά την υπογραφή της σύμβασης, ακολουθεί η διαδικασία της προσημείωσης ή της υποθήκης, όπου απαιτείται. Η τράπεζα μπορεί επίσης να ζητήσει ασφάλιση του ακινήτου για κινδύνους όπως πυρκαγιά και σεισμός. Μόνο όταν εκπληρωθούν οι όροι αυτοί δίνεται η τελική εντολή εκταμίευσης.
Τι καθυστερεί συχνότερα την εκταμίευση
Οι περισσότερες καθυστερήσεις δεν οφείλονται στην ίδια την τραπεζική έγκριση, αλλά σε ελλιπή ή ασυνεπή στοιχεία. Ένα πιστοποιητικό που έχει λήξει, μια ασυμφωνία στα τετραγωνικά μέτρα, μια εκκρεμότητα στο Κτηματολόγιο ή μια τακτοποίηση αυθαιρεσίας που δεν έχει ολοκληρωθεί μπορεί να μεταθέσει την υπογραφή.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, όταν υπάρχουν περισσότεροι πωλητές ή όταν απαιτούνται εξουσιοδοτήσεις. Για κατοίκους εξωτερικού, ο χρόνος μπορεί να επηρεαστεί και από την έκδοση ή επικύρωση εγγράφων, τις πληρεξουσιότητες και τη μεταφορά ιδίων κεφαλαίων από το εξωτερικό.
Καθυστέρηση μπορεί επίσης να υπάρξει αν η εκτίμηση της τράπεζας είναι χαμηλότερη από την συμφωνημένη τιμή αγοράς. Σε αυτή την περίπτωση, το ποσό χρηματοδότησης ενδέχεται να υπολογιστεί πάνω στη χαμηλότερη αξία, οπότε ο αγοραστής χρειάζεται μεγαλύτερη συμμετοχή με δικά του κεφάλαια. Είναι ένα σημείο που αξίζει να εξεταστεί πριν δεσμευτείτε οριστικά με τον πωλητή.
Πώς μειώνετε τον χρόνο αναμονής
Η καλύτερη προετοιμασία ξεκινά πριν καταλήξετε σε ακίνητο. Μια άμεση προέγκριση σας δίνει ρεαλιστική εικόνα για το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε και για τη δόση που είναι άνετη για τον προϋπολογισμό σας. Έτσι, αναζητάτε ακίνητο με σαφή οικονομικά όρια και διαπραγματεύεστε με μεγαλύτερη ασφάλεια.
Όταν βρείτε το ακίνητο, συγκεντρώστε εγκαίρως τα προσωπικά δικαιολογητικά και ζητήστε από τον πωλητή τα έγγραφα που θα χρειαστούν για τον νομικό και τεχνικό έλεγχο. Μην θεωρείτε ότι ένα παλιό συμβόλαιο ή μια προφορική διαβεβαίωση αρκεί. Ο έλεγχος πρέπει να ολοκληρώνεται με σωστά, πρόσφατα και συνεπή έγγραφα.
Η συνεργασία συμβολαιογράφου, δικηγόρου, μηχανικού και τραπεζικού συμβούλου πρέπει να είναι συντονισμένη. Η ABC Services, με συνεργασία με όλες τις ελληνικές τράπεζες και εμπειρία στην τραπεζική χρηματοδότηση ακινήτων, μπορεί να σας βοηθήσει να οργανώσετε τον φάκελό σας γρήγορα και εύκολα, από την προέγκριση έως την τελική εκταμίευση.
Εκταμίευση σε δάνειο ανακαίνισης ή επισκευής
Στα δάνεια ανακαίνισης η εκταμίευση δεν λειτουργεί πάντα όπως στην αγορά κατοικίας. Αν πρόκειται για χρηματοδότηση χωρίς εξασφάλιση, το ποσό μπορεί να καταβληθεί εφάπαξ στον λογαριασμό του δανειολήπτη, μετά την υπογραφή της σύμβασης και την εκπλήρωση των τυπικών όρων της τράπεζας.
Αν όμως το δάνειο συνδέεται με εξασφάλιση ακινήτου ή αφορά μεγαλύτερο έργο, η τράπεζα μπορεί να εκταμιεύει το ποσό τμηματικά. Οι δόσεις συνδέονται συχνά με την πρόοδο των εργασιών και μπορεί να απαιτούνται παραστατικά, επιβεβαίωση από μηχανικό ή νέος έλεγχος του ακινήτου. Η τμηματική εκταμίευση προστατεύει και τις δύο πλευρές, αλλά απαιτεί σωστό προγραμματισμό πληρωμών προς συνεργεία και προμηθευτές.
Τι να ελέγξετε πριν ορίσετε ημερομηνία συμβολαίου
Πριν συμφωνήσετε οριστική ημερομηνία με τον πωλητή, βεβαιωθείτε ότι η τράπεζα έχει επιβεβαιώσει γραπτώς τις εκκρεμότητες που απομένουν. Ρωτήστε αν έχει ολοκληρωθεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος, αν έχει προχωρήσει η εξασφάλιση και αν υπάρχουν δικαιολογητικά που πρέπει να ανανεωθούν.
Ελέγξτε επίσης τη δική σας συμμετοχή. Εκτός από το ποσό που δεν καλύπτει το δάνειο, χρειάζονται διαθέσιμα κεφάλαια για φόρους, συμβολαιογραφικά έξοδα, έξοδα μεταγραφής ή Κτηματολογίου, ασφάλιση και τυχόν τραπεζικές χρεώσεις. Η καθαρή εικόνα του συνολικού κόστους αποτρέπει δυσάρεστες εκπλήξεις λίγες ημέρες πριν από το συμβόλαιο.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί να εκταμιευτεί το δάνειο πριν από το συμβόλαιο;
Στην αγορά ακινήτου, κατά κανόνα όχι. Η εκταμίευση συνδέεται με το οριστικό συμβόλαιο και τους όρους εξασφάλισης της τράπεζας. Σε διαφορετικά προϊόντα, όπως ορισμένα προσωπικά δάνεια ανακαίνισης, μπορεί να ισχύει άλλη διαδικασία.
Πόσες ημέρες χρειάζονται μετά την υπογραφή της δανειακής σύμβασης;
Εξαρτάται από το αν έχουν ολοκληρωθεί η προσημείωση, η ασφάλιση, οι έλεγχοι και τα υπόλοιπα προαπαιτούμενα. Όταν ο φάκελος είναι πλήρης, η διαδικασία κινείται πολύ πιο γρήγορα. Η ακριβής ημερομηνία επιβεβαιώνεται από την τράπεζα και τον συμβολαιογράφο.
Καταβάλλεται το ποσό στον δικό μου λογαριασμό;
Για αγορά κατοικίας, το ποσό συνήθως κατευθύνεται στον πωλητή, όπως προβλέπει η σύμβαση. Για ανακαίνιση χωρίς εξασφάλιση μπορεί να πιστωθεί στον λογαριασμό σας, ενώ σε μεγαλύτερα έργα είναι πιθανές οι τμηματικές εκταμιεύσεις.
Η σωστή στιγμή για να οργανώσετε την εκταμίευση δεν είναι μία εβδομάδα πριν από το συμβόλαιο. Είναι από την πρώτη συζήτηση για τη χρηματοδότηση, με πλήρη εικόνα των δυνατοτήτων σας, καθαρό έλεγχο του ακινήτου και έναν σύμβουλο που παρακολουθεί κάθε επόμενο βήμα.