Η αγορά κατοικίας μπορεί να καθυστερήσει όχι επειδή δεν βρέθηκε το σωστό ακίνητο ή η κατάλληλη χρηματοδότηση, αλλά επειδή λείπει ένα πιστοποιητικό, υπάρχει ασυμφωνία στα στοιχεία ή ο φάκελος δεν έχει οργανωθεί από την αρχή. Τα έγγραφα αγοράς ακινήτου χωρίζονται ουσιαστικά σε δύο φακέλους: εκείνα που αφορούν εσάς ως αγοραστή και εκείνα που αφορούν το ίδιο το ακίνητο. Όταν και οι δύο είναι πλήρεις, η διαδικασία με την τράπεζα, τον συμβολαιογράφο και τον έλεγχο τίτλων προχωρά γρήγορα και με πολύ λιγότερη πίεση.
Η ακριβής λίστα αλλάζει ανάλογα με το αν αγοράζετε μετρητοίς ή με στεγαστικό δάνειο, αν είστε μισθωτός ή ελεύθερος επαγγελματίας, καθώς και αν κατοικείτε στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό. Υπάρχουν όμως ορισμένα βασικά δικαιολογητικά που σχεδόν πάντα θα χρειαστείτε.
Έγγραφα αγοράς ακινήτου από τον αγοραστή
Πριν προχωρήσετε σε προσφορά, προκαταβολή ή προσύμφωνο, είναι χρήσιμο να έχετε έτοιμα τα έγγραφα ταυτοποίησης και τα οικονομικά σας στοιχεία. Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο όταν θα ζητήσετε δάνειο, καθώς η τράπεζα αξιολογεί όχι μόνο το ακίνητο αλλά και τη δυνατότητά σας να εξυπηρετείτε τη δόση με συνέπεια.
Συνήθως ζητούνται δελτίο ταυτότητας ή διαβατήριο, ΑΦΜ, πρόσφατο εκκαθαριστικό σημείωμα και δήλωση φορολογίας εισοδήματος Ε1. Χρειάζονται επίσης η δήλωση στοιχείων ακινήτων Ε9, αποδεικτικό διεύθυνσης κατοικίας και στοιχεία τραπεζικού λογαριασμού. Αν είστε έγγαμος ή αγοράζετε από κοινού με άλλο πρόσωπο, θα εξεταστούν και τα στοιχεία του ή της συν-αγοραστή.
Για τη δικαιολόγηση των κεφαλαίων, ειδικά όταν η αγορά γίνεται χωρίς δάνειο ή με υψηλή ίδια συμμετοχή, μπορεί να ζητηθούν κινήσεις λογαριασμών, βεβαιώσεις καταθέσεων ή άλλα αποδεικτικά της προέλευσης των χρημάτων. Η διαφάνεια εδώ είναι καθοριστική. Η πληρωμή του τιμήματος πραγματοποιείται μέσω τραπεζικού συστήματος και πρέπει να μπορεί να τεκμηριωθεί πλήρως.
Αν αγοράζετε με στεγαστικό δάνειο
Ο φάκελος χρηματοδότησης απαιτεί πιο αναλυτική εικόνα των εισοδημάτων και των υποχρεώσεών σας. Για μισθωτούς, η τράπεζα ζητά κατά κανόνα πρόσφατες μισθοδοσίες, βεβαίωση εργοδότη και στοιχεία ασφάλισης. Για συνταξιούχους, απαιτούνται ενημερωτικά σύνταξης και οι σχετικές φορολογικές δηλώσεις.
Οι ελεύθεροι επαγγελματίες και οι επιχειρηματίες χρειάζεται να προετοιμαστούν πιο νωρίς, καθώς συνήθως ζητούνται δηλώσεις Ε1 και Ε3, εκκαθαριστικά προηγούμενων ετών, στοιχεία τζίρου, περιοδικές δηλώσεις όπου εφαρμόζεται και τραπεζικές κινήσεις. Δεν υπάρχει μία ίδια αξιολόγηση για όλους. Η σταθερότητα του εισοδήματος, οι υφιστάμενες δανειακές υποχρεώσεις, η ίδια συμμετοχή και το προφίλ της εργασίας σας επηρεάζουν το ποσό και τους όρους που μπορεί να εγκριθούν.
Μια άμεση προέγκριση πριν δεσμευτείτε για ακίνητο σάς δίνει σαφή όρια. Γνωρίζετε τι μπορείτε να χρηματοδοτήσετε, ποια δόση είναι ρεαλιστική για τον προϋπολογισμό σας και πόσα διαθέσιμα κεφάλαια χρειάζεστε για έξοδα, φόρους και ίδια συμμετοχή. Έτσι αποφεύγετε να αφιερώσετε χρόνο σε ένα ακίνητο που τελικά δεν μπορεί να υποστηριχθεί από το χρηματοδοτικό σας πλάνο.
Τα έγγραφα που πρέπει να διαθέτει ο πωλητής
Ο δεύτερος φάκελος αφορά το ακίνητο. Δεν είναι ευθύνη του αγοραστή να εκδώσει τα συγκεκριμένα έγγραφα, είναι όμως προς όφελός του να επιβεβαιώσει από νωρίς ότι υπάρχουν και ότι μπορούν να ελεγχθούν από τον συμβολαιογράφο, τον δικηγόρο και, όταν υπάρχει δάνειο, την τράπεζα.
Τα βασικά δικαιολογητικά περιλαμβάνουν συνήθως:
- τον τίτλο κτήσης του πωλητή, όπως συμβόλαιο αγοράς, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς,
- πιστοποιητικά μεταγραφής ή καταχώρισης και έγγραφα από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο,
- πρόσφατο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και στοιχεία Ε9 του πωλητή,
- βεβαίωση μηχανικού για τη νομιμότητα του ακινήτου και την απουσία αυθαίρετων κατασκευών ή την τακτοποίησή τους,
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, όπου απαιτείται,
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, όπου προβλέπεται,
- βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ από τον δήμο και, στις περιπτώσεις που χρειάζεται, ασφαλιστική ή φορολογική ενημερότητα του πωλητή.
Η λίστα δεν είναι τυπική γραφειοκρατία. Κάθε έγγραφο καλύπτει έναν πραγματικό κίνδυνο: εκκρεμότητα στους τίτλους, οφειλή που βαραίνει τη μεταβίβαση, πολεοδομική παράβαση ή αναντιστοιχία ανάμεσα στην πραγματική και στη δηλωμένη επιφάνεια του ακινήτου.
Γιατί ο τεχνικός και νομικός έλεγχος προηγείται
Ένα διαμέρισμα μπορεί να φαίνεται έτοιμο για κατοίκηση και παρ’ όλα αυτά να έχει ζήτημα που θα επηρεάσει την αγοραπωλησία ή τη δανειοδότηση. Για παράδειγμα, μια κλεισμένη βεράντα, μια αποθήκη που δεν εμφανίζεται σωστά στα σχέδια ή μια διαφορά στα τετραγωνικά μπορεί να απαιτήσουν τακτοποίηση πριν από το συμβόλαιο.
Αντίστοιχα, ο έλεγχος τίτλων επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής έχει πράγματι το δικαίωμα να μεταβιβάσει το ακίνητο και ότι δεν υπάρχουν βάρη, διεκδικήσεις ή άλλες εκκρεμότητες που πρέπει να λυθούν. Μην βασίζεστε μόνο σε προφορικές διαβεβαιώσεις ή σε ένα αντίγραφο παλιού συμβολαίου. Ο έλεγχος από τους κατάλληλους επαγγελματίες είναι απαραίτητος, ιδιαίτερα πριν καταβάλετε οποιοδήποτε ποσό.
Η σειρά των βημάτων κάνει τη διαφορά
Πολλοί αγοραστές ξεκινούν από το ακίνητο και αναζητούν χρηματοδότηση αργότερα. Αυτό μπορεί να λειτουργήσει όταν υπάρχει άνεση χρόνου και υψηλή ρευστότητα, όχι όμως πάντα σε μια ανταγωνιστική αγορά. Η πιο ασφαλής διαδρομή είναι να εξετάσετε πρώτα τη δανειοληπτική σας δυνατότητα, να ορίσετε το συνολικό διαθέσιμο budget και στη συνέχεια να προχωρήσετε σε αναζήτηση.
Όταν εντοπίσετε το ακίνητο, ζητήστε έγκαιρα τα βασικά στοιχεία του φακέλου του. Η τράπεζα θα χρειαστεί συνήθως το συμβόλαιο κτήσης, τοπογραφικό ή κάτοψη όπου είναι διαθέσιμα, στοιχεία Κτηματολογίου, βεβαίωση μηχανικού και ενεργειακό πιστοποιητικό για να προχωρήσει στην αξιολόγηση και στην εκτίμηση της αξίας του. Το ποσό χρηματοδότησης δεν εξαρτάται μόνο από την τιμή που συμφωνήσατε, αλλά και από την εκτιμώμενη εμπορική αξία που θα προκύψει από τη διαδικασία της τράπεζας.
Αφού ολοκληρωθούν οι έλεγχοι, ακολουθεί η υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, η πληρωμή του φόρου από τον αγοραστή και η σύνταξη του συμβολαίου. Μετά την υπογραφή, απαιτούνται οι ενέργειες καταχώρισης στο Κτηματολόγιο ή μεταγραφής, ανάλογα με την περιοχή και το αρμόδιο γραφείο. Τα έξοδα συμβολαιογράφου, νομικού και τεχνικού ελέγχου, φόρου μεταβίβασης, κτηματολογικών πράξεων και τραπεζικής διαδικασίας πρέπει να έχουν υπολογιστεί από νωρίς, όχι να εμφανιστούν ως έκπληξη λίγο πριν την υπογραφή.
Τι αλλάζει για κατοίκους εξωτερικού
Για Έλληνες του εξωτερικού ή αλλοδαπούς που θέλουν να αποκτήσουν ακίνητο στην Ελλάδα, η οργάνωση των εγγράφων θέλει μεγαλύτερη προσοχή αλλά δεν προϋποθέτει πάντα φυσική παρουσία. Χρειάζονται ΑΦΜ στην Ελλάδα, έγγραφο ταυτοποίησης, αποδεικτικά φορολογικής κατοικίας και εισοδήματος στη χώρα διαμονής, καθώς και τραπεζικά στοιχεία που τεκμηριώνουν την οικονομική τους εικόνα.
Έγγραφα που εκδίδονται στο εξωτερικό μπορεί να απαιτούν επίσημη μετάφραση ή την κατάλληλη επικύρωση, ανάλογα με τη χώρα προέλευσης. Εφόσον χρησιμοποιηθεί πληρεξούσιος, το πληρεξούσιο πρέπει να έχει συνταχθεί σωστά για τις πράξεις που θα πραγματοποιηθούν. Η απομακρυσμένη υποστήριξη μέσω τηλεδιάσκεψης βοηθά να ξεκαθαρίσουν έγκαιρα οι απαιτήσεις της τράπεζας και να μην χαθεί χρόνος σε ελλιπή δικαιολογητικά.
Συχνές ερωτήσεις για τα δικαιολογητικά
Χρειάζομαι προέγκριση πριν βρω ακίνητο;
Δεν είναι νομικά υποχρεωτική, είναι όμως πολύ πρακτική όταν θα χρησιμοποιήσετε στεγαστικό δάνειο. Σας επιτρέπει να κινηθείτε με συγκεκριμένο προϋπολογισμό και να συζητήσετε με τον πωλητή γνωρίζοντας ότι έχετε ήδη αξιολογήσει τη δυνατότητα χρηματοδότησης.
Μπορώ να δώσω προκαταβολή πριν ελεγχθούν όλα τα έγγραφα;
Μπορεί να συμφωνηθεί, αλλά χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή στους όρους και στον έλεγχο του ακινήτου. Πριν δεσμεύσετε κεφάλαια, ζητήστε καθοδήγηση από τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο σας, ώστε να γνωρίζετε τι ακριβώς καλύπτει η συμφωνία και υπό ποιες προϋποθέσεις επιστρέφεται το ποσό.
Αν υπάρχει αυθαιρεσία, σταματά οριστικά η αγορά;
Όχι απαραίτητα. Εξαρτάται από το είδος της παράβασης, από το αν μπορεί να τακτοποιηθεί και από τον χρόνο που απαιτείται. Σε αρκετές περιπτώσεις η διαδικασία συνεχίζεται αφού ο πωλητής ολοκληρώσει τις απαραίτητες ενέργειες. Το κρίσιμο είναι να το γνωρίζετε πριν φτάσετε στο συμβόλαιο.
Η σωστή προετοιμασία δεν σημαίνει να συγκεντρώσετε χαρτιά χωρίς σειρά. Σημαίνει να γνωρίζετε ποιο έγγραφο χρειάζεται σε κάθε στάδιο, τι εξετάζει η τράπεζα και ποια εκκρεμότητα μπορεί να κοστίσει χρόνο. Με έμπειρη καθοδήγηση και έναν οργανωμένο φάκελο, η αγορά του ακινήτου σας μπορεί να προχωρήσει γρήγορα, εύκολα και με τη σιγουριά ότι οι αποφάσεις σας στηρίζονται σε σωστά δεδομένα.